学区房温度持续下降
中国新闻周刊记者/王宇
发表于2023年8月7日《中国新闻周刊》杂志第1103期
“不出意外，‘7.31’之后购买的房屋连续第三年全部调出区，部分‘四老’房屋也调出区。” 学区房市场再次引发关注。
北京市西城最严学区住房政策（2020年7月31日后购买住房的家庭，不再对应就读定点学校，全部以多学区形式在本学区或邻近学区入学） -学区划分）实施3年，热门学区房源减少百万。” 诸如此类的消息不断传出，引起了足够的关注。 不过，看到这样的内容，深耕学区房的房产经纪人张博却“没有烦恼”。
2016年“全面二孩”政策带来的出生人口积累，将直接导致2022年优质学区名额空前紧缺。经历过市场剧烈波动的张博认为，情况并非如此。与其说政策彻底戳破了“学区房神话”，不如说是阶段性出生人口的积累带来了阶段性的“出区调整”。 2023年才2021年7月。下个月行情延续。
在同样实施多学区政策的上海和深圳，学区房市场也出现了大幅回调。
以上海浦东新区为例，由于曾与久负盛名的明珠小学配套，该区“又老又小”的朱家滩社区一度被称为“上海最强学区房”，单价将飙升至2021年高峰时接近15万元/㎡。 但经历多校分区政策后，贝壳数据显示，目前朱家滩社区的单价大多在10万元以内。 记者注意到，一处急售房屋的业主已将单价下调至8.7万元左右。 然而，该套房已挂牌8个月，仍未售出。
今年春节过后，连续两年价格回调的深圳学区房市出现回暖。 乐友家研究中心数据显示，本市名校区学区房成交价与参考价的偏离较其他二手房更为显着。 学区房参考价销售比例由1月份的55.5%下降至3月份的38.4%。
“与三年前的高点相比，价格确实有所下降。与今年年初的市场相比，价格仍在下降，但这只是少数急售的房子，大多数业主都没有买房。”急着卖，好学校一直在那里，那里不可能搬走，出生高峰带来的学历紧张会在2026年过去，因为优质资源丰富的学区价值高够了，成交量和价格的底线还在，不存在绝对的“神话破灭”，也无需感到惊讶。” 张波告诉《中国新闻周刊》。
从市场表现来看，学区房热度连续两年下降，符合政策预期。 但这个市场并没有消失。 学区房还有价值吗？ 这是一个被一次又一次问到的问题，从计划购买或搬家的父母到房地产经纪人，每个人都在寻找答案。 这个答案甚至会影响到下半年的房价走势。
求稳定还是选择最好的？
张博总结了一套学区房价走势的变化。
7月，“幼盛晓”出区转让结果公布，价格下调。 顾客等了两三个月，10月份才开始销售。 他们必须在次年5月信息收集之前完成转移。 较高的成交量最迟持续到次年3月，当时一套套房的总价较去年低点上涨了50万至80万。 “7.31”实施的第三个年头，市场波动已趋于平稳。 “学区房毕竟是学区房。” 张波告诉《中国新闻周刊》。
“7.31”政策源于2020年4月30日，北京市西城区教委印发《西城区2020年义务教育阶段招生实施意见》。 其核心是“2020年7月31日后在西城购房的家庭，一律分配学区或邻近学区的多所学校”，政策向市场明确了打破学区的决心住房狂热。
为了“关门前”上车，2020年下半年，焦急的家长纷纷行动起来。 年底，经过一年的政策落实和几个月的市场观望，为了获得资源最均衡的德胜学区的入学券，家长将单价从14万元推高至18万元。两个月内人民币。
四个月后，“幼小上学”“新政”首批实施结果出炉。 对于“7.31”之后购房的家庭生活网消息，其子女全部调离区。 分配成绩最好的是新街口学区的志诚。 小学。
“19万买房，12万上学。” 一夜之间，幸运拿到准考证的家长成为了“学区房爆炸”的当事人。 过去，金融街、月坛、德胜因优质教育资源丰富而被统称为“金德月”。 然而，2021年7月史无前例的政策实施，给原本火热的德胜市场带来了沉重打击。 与月坛、金融街这些很少转出区、自身产业和区位优势都很大的地方相比，德胜这颗“学区皇冠上的明珠”顿时黯淡下来。
打开Shell App，选择“东西海”著名学区，进入“支持”项。 不难发现，购房者最关心的依然是教育。 “你通常选择哪所小学？”
“看德胜的房子，一般都是来学区的。” 张博介绍。 多校分区政策实施后，德胜学区的资源优势更加凸显。 划区小学包括育祥小学、西施附属小学、三范小学、实验二小学德胜校区。 中学有三范中学、十三中分校、北京四中、北京八中等。
但对于张博来说，服务的深度取决于一条关键信息：“您的孩子哪一年入学？”
如果是2024年9月入学，张博会建议他不要冒险，“很大概率会出区”。 如果孩子是1岁至3岁，将是张博瞄准的“重点群体”：“2026年以后‘7.31’之前的学历要求已经放开，入学的孩子数量逐年减少，你的孩子一定能在德胜读书。”
但父母却很矛盾。 一方面，他们知道，这三年德胜转学区是在招生高峰的背景下发生的。 ”。即使孩子入学后名额不再紧张，只要打压学区房的政策基调依然存在，德胜学区房的选择依然会存在未知的风险。
但张博和他的同事们有自己的说法：“到时候孩子数量就这么少了，各个学区抢学生都来不及了，怎么调整呢？不过，即使有孩子少，德胜还是拥有最优质的教育资源，有条件的家长还是会尽量来德胜，而且德胜学区的住房还是稀缺资源，越早进入越稳定”。
一些寻求安定的家长索性将目光转向了德胜调出区的主力学区新街口。 “从德胜转来的孩子大多就读于新街口志成小学，我为什么不直接买呢？” 在新街口，在志成买怎么样？” “在新街口买，你的孩子就可以进志成。 但如果在德胜买，孩子入学后，很有可能考上育祥。”张博深熟悉家长稳中求进的心态。
哪个分析更靠谱？ 市场给出的答案往往是后者。 贝壳数据显示，7月德胜门均价约为15.5万元，六铺康均价为14.3万元，而换乘区对应的新街口均价约为11.8万元。
进入各个论坛的学区房版块，讨论依然热闹。 只是不同入学时期的家长有不同的顾虑。 近两年入学的家长“不求卓越，只求稳定，只要避开坑校，就可以为所欲为”。 2026年后入学的家长们仍然关心如何帮助孩子“择优”。
急售大降价，买家仍在观望
6月份以来，深入德胜学区的中介刘敏变得比往年更加焦虑。
“往年是7月业绩出炉后才降价，今年6月才降价，很多人询问，但看房量和成交量都不高，而且新楼盘也不如像过去一样容易出售。”
为了完成转换任务，哪怕是晚上12点前来询问房源信息的客户，刘敏也会立即打起精神，以最大的信息密度给予回复，并尽力做出一个满意的答复。电话。 如果顾客拒绝，他也会尽力立即添加微信，并尽量趁机观看。
贝壳数据显示，德胜门目前约有160户房源。 今年2月、3月高点时，该区域月成交量接近90套。4月份成交量降至40套。进一步降至30套。
“6月份降价后，成交略有增加，已经恢复到4月份的水平。” 张波告诉记者，德胜学区的房屋总价较3月份下降了50万至100万。 截至7月23日，德盛已售出33套房。 近期成交量有所回升，但仍低于预期。
6月以来，德胜房价早跌已不是什么秘密，但却成为房源新卖点。 “那些急着卖的会降得更多，因为有的房主已经订了房子，老房子就必须卖掉。” 张博介绍。
同样的情况，也出现在月坛之中。 “德胜的住户数是月坛的1.6至1.8倍。与德胜相比，月坛受‘7.31’影响并不大，甚至是整个西城学区受影响最小的区域。虽然有调整，基本上都是可以去实验二小学和复兴门外小学的。” 房产经纪人崔明明告诉《中国新闻周刊》。
“我送你的都是漏水的房子。” 崔明明向记者展示了三套房子，其中一套位于月坛南街19号，面积43平方米，一室一厅，南北通透。 售价为678万元。 “同类型的房子以前卖到709万元，今年9月份，一套没有电梯的房子卖到了692万元。按照这个价格，如果你只是想安定下来，非常合适。” 不出所料，这套单价为15.58万元的“漏水房”上市两天后就被售出。
另一套大江住宅位于复兴门北大街。 该楼建于1989年，是一栋坐东、西、北的精装小三居室。 单价12.9万元，远低于社区均价14.7万元。 最后一套同类型房屋售价为1060万元，而这套售价为940万元，降幅高达120万元。 房子挂牌后不到半天就成功售出。
不过，位于复兴门外大街的另一套“老破晓”单价为14.1万元，与该地区均价14.87万元相差不远。 由于社区一直成交活跃，这样的下降堪称“捡漏”。但今年5月份以来，成交频率明显下降。这套“漏房”总价775万元挂牌一周，未能售出。
在曾经是学区风向标的海淀学区蜂鸟之家，房产中介表示，2021年严格执行海淀“1911”政策后，蜂鸟之家的总价下降了200万元，而且目前成交量很小，所以整体下滑并不明显。 但如果业主急售，降价幅度也会在10%至15%左右。 “近两年准备入学的‘刚需’买没用，2026年后入学的也不急着买，这就是现在学区房的尴尬。” 上述经纪人告诉记者。
顾青的女儿今年两岁了。 全家人的户口都在丰台，所住的房子都在老人的名下。 今年5月，北京二手房成交不及预期。 看完相关报道后，顾清认为出售的时机即将到来，于是他开始看六月份的房子。 由于这是夫妻俩的第一套房子，预算相对充足。 “未来政策不明朗，但德盛的资源毕竟还是最好的，我们看的是新房，贬值风险很小。”
顾青更喜欢较场口九号院的一套三房一厅。 大楼于2005年竣工，大楼高21层，配有电梯，装修精美。 去年10月上市，目前售价1180万元。 “中介说，这套公寓近三个月降价两次，5月份降了30万，6月份降了50万。” 顾青告诉《中国新闻周刊》。 房子临街，噪音比较大，不过顾清对方位和布局还是比较满意的，唯一的问题就是时间安排。
“中介一再告诉我，80万是一个相当大的降幅，进一步降价的空间已经不大了。但我仔细了解了这套套房的情况，7月份的时候，只有一条带，看壳的反馈市场这么冷，我们认为还有下跌的空间，而且还不是最低点。” 陆清似乎很确定。
“有极端的情况，之前北光家园有一套房子，报价1160万，卖了980万。但这是走漏风声，一卖就卖，不会再有了。”很长时间。” 张波告诉《中国新闻周刊》。
“现在你只看急售的房子，而且我们也在推广这种房子，大部分业主并不急于出售，等个两三年对他们来说不是问题，所以他们无意降价，你看这种房子，挂牌也没意义。” 许多房地产经纪人也有类似的态度。
“新楼已经受不了了”
刘敏焦虑的另一个原因是，他发现在德胜学区，德胜学区的新房价格也在大幅下跌，而购房者还在观望。
“‘7·31’之前，学区房的价值100%体现在学区房，楼龄、房型、朝向都是附加值，最多加20%到50%。但‘7·31’之后7·31’，学区房价值占比大幅下降，楼龄等房产特征价值凸显。” 刘敏告诉记者，在市场上，这意味着房子越新，越稀缺，议价能力就越强。
回顾德盛今年2月以来的成交数据不难发现，在疫情结束市场回升后的前两个月，量价双高。 从成交价与挂牌价的差异来看，当时的议价空间与楼龄密切相关。 1950年代和1960年代的楼宇，成交价与挂牌价相差30万至50万。 80年代到90年代的房子，相差10万元以上。 2000年以后建造的房屋，除了总价高、流动性差的大三居室外，挂牌价和成交价基本一致。
此外，学区不同区仍对应不同分区小学，育祥小学、西师附小学对应的房价较为坚挺。
然而进入四月，情况变得微妙。 西城区德盛成交数据显示，4月份成交的2000年以后的房屋成交价格较报价有明显下降。 其中，三大房源跌幅分别为20万、58万、66万。 更值得注意的是，70平方米左右的房屋降价幅度分别为24万和74万。
“四月、五月和六月是最糟糕的。” 这是房产经纪人的共识。 5月份，2000年以后销售的房屋，成交额下降80万元至90万元，较高的达到120万元。 进入6月，情况进一步恶化。 跌幅最大的楼盘为100平方米以下，成交价较报价低253万元。
“中介一直告诉我，新房稀缺，每年上市的房源不多，而且价格降得快，卖得也快。但事实上，新房的数量并不在少数。”继续降价，到现在还没卖完，走吧。” 顾青还想再试一次。
她向记者展示了一份房源。 住宅区盛汇家园建于2009年，面积84.09平方米。 单价不到15万元，总价1260万元。 “无论是面积、楼龄还是房型，这种房子以前流动性很高。但实际上，5月跌了20万，6月跌了30万，又可以谈了。可见那个楼龄新房也担心卖不出去。” 顾青说道。
“我想观望，这是肯定的。没有人能说最低点在哪里。不过，最近市场变得火热，交易量也有所回升。如果你想趁低点获利进入市场的时间窗口已经不多了。” 张波告诉《中国新闻周刊》。
“择校焦虑”能否缓解？
市场行情波动，常平的母亲陈明已经等不及了。 她决定卖掉位于昌平的三居室公寓。 她的孩子将于明年九月开始上小学。 她计划用900万元的预算在学区里选房。 车。
陈明所在的单位距离互联网总部聚集的上地较近。 他原本打算在上地“入手”，但今年的“从小到大”结果显示，2019年1月1日后买房的家庭，被转移到清河北外附，“上地也不稳定”。
“不稳定”意味着有进入“坑校”的可能，这是陈明最大的担忧。 “孩子觉得自己不错，但还这么小，我实在不敢打赌。父母总想给孩子打基础，能有多好看，只要不长得好看。”太糟糕了。”
当西城学区房价下跌时，陈明认为，与海淀相比，西城的资源水平更为平均。 当然，考虑到目前德胜的价格下跌，范围可能会进一步缩小到德胜。 “就算德胜出来了，也是在西城，还是符合预期的。” 她把自己的纠葛发到了水木社区学区房版块。
很快就有人打破了西城给陈明的安全感。 “来这里的人告诉你，西城已经回到了过去，开始滚动了。” 收到很多反馈后，陈明更加郁闷了：“我现在还不能确认孩子是否属于前30%……老母亲的心，我想让你幸福地长大，但我又害怕她会放慢速度。”
除了这两年把“避坑”作为首要任务的家长之外，更多人将目光转向了学区房需求高峰之后，出生率的持续下降将给市场带来怎样的影响。
近两年，北京幼儿园、小学的招生情况正在发生微妙的变化。 2022-2023学年，东城、西城、海淀、朝阳4个教育强区小学入学人数较去年有所减少。
《2022-2023学年北京市教育发展统计概况》显示，2022-2023学年，东城、西城、海淀、朝阳小学入学人数均出现负增长，小学入学人数下降与上年相比分别为664人、937人、864人、1295人。 其中，东城、海淀、朝阳连续两年出现负增长。
但同期，北京小学生人数较上年略有增加。 虽然小学招生数量相对稳定，但在出生人口下降的大趋势下，幼儿园招生难的现象已经开始出现，并将逐渐扩大和蔓延。 经过几年的传播，入学人数会下降，这也是大概率事件。
当招生人数下降，北京优质学区房真的会降温吗？ 家长会更加理性吗？
“学区房的出现是由于出生人口增加和教育不均造成的，学区房的出现是一个发展问题。目前的政策基本上侧重于降低优质资源的获取难度，但高——优质资源依然存在，比如西城、海淀的高中，升学率仍然是全国最高的。” 中原地产首席分析师张大伟判断，“出生人口的变化将导致2至3年后学区房需求大幅下降。”
中央财经大学国际金融研究中心客座研究员张启迪认为，随着出生人数持续下降、学生越来越少，优质学区房的价值将会下降。也下降。 “随着出生人数不断减少，优质学区的资源相对固定，固定学区对应的学生越来越少，这意味着优质学区的住房稀缺性也会减少。”
不过，也有分析认为，小学招生选校需求将长期存在，东城、西城、海淀、朝阳等地招生人数减少可能只是暂时的。 进军教育领域。
（应受访者要求，本文受访者均为化名）
《中国新闻周刊》2023年第30期
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