新黄河记者：杜琳
8月11日下午，碧桂园官方微博发布管理层致歉，称将“化危机为生机生活网消息，打造更健康的碧桂园”。 不过，大多数投资者并不买碧桂园的道歉。 回过头来看，“对三四线及以下城市的过度投资”或许才是其“成立以来遇到的最大困难”的根源。
10日晚，碧桂园在港交所发布盈利预警及内幕消息公告。 预计上半年净亏损约450亿元至550亿元，面临阶段性流动性压力。 受此影响，11日开盘，碧桂园股价下跌14%，股价跌破1港元。
31岁的碧桂园计划“从哪里跌倒就从哪里爬起来”，并提出四项自救措施。 这些措施真的能扭转局面吗？
一年后巨亏450亿元
截至2023年6月30日，今年上半年，碧桂园预计半年度净亏损约为人民币450亿元至人民币550亿元。 相比之下，碧桂园2022年上半年净利润约为19.1亿元。
碧桂园分析，预期净亏损主要是受房地产行业销售低迷影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业减值增加。项目以及因外汇波动造成的预期净汇兑损失。
从整体环境来看，碧桂园认为，2021年以来，行业进入了前所未有的困难时期，多重不利因素的综合作用，给行业销售和公开市场融资带来了严峻的困难和挑战。
2023年1月至7月，碧桂园股权出售额为1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%； 7月份单月实现股权出售金额121亿元，连续第四个月环比下降。 同比下降60%，较2021年下降78%。
一年前，碧桂园发布了2022年中期报告，使用了“喜人”、“稳定”、“财务水平良好”等措辞。 半年后，尽管碧桂园总裁在新年致辞中提到坚持自救、寻求外部支持，但他仍然自信地表示，“稳健、诚信、努力得到了监管部门的认可，也得到了监管部门的认可”。产能规划机构和融资渠道保持畅通。 并获得超过3000亿元的意向综合信贷支持。”当年，碧桂园累计交付房屋近70万套，位居行业第一。
碧桂园成立已有31年。 在2022年总裁新年致辞中，碧桂园提到，公司当年在《财富》世界500强排行榜上排名第138位，排名已连续六年攀升。 在今年8月2日的最新榜单中，碧桂园已滑落至第206位。
过去八个月，除了投资者一直密切关注碧桂园的月度经营数据外，外界很难知道碧桂园是如何走到今天这一步的。 直到8月8日上午，市场消息传出，碧桂园美元债的两名持有人尚未收到8月7日到期的应付票面，碧桂园站在了风口浪尖。
新黄河大舆财经记者梳理了碧桂园近几个月的经营数据发现，4-7月合同销售额分别为226.9亿元、182亿元、160亿元、120.7亿元。 “麻烦的是，7月份的股权销售大幅下降，只有120亿。8月份估计也差不多了，所以碧桂园现金流的压力开始收紧。” 一位投资者测算，碧桂园每月需要出售200亿股本才能维持收支平衡。
碧桂园欠了多少钱？ 2022年年报数据显示，公司贷款余额总额2713.1亿元，净负债率降至40%，为十年来最低值。
今年4月初，摩根大通证券、中金公司等超过13家券商对碧桂园进行了调研。 多数人认为公司前景乐观，其中8人给予买入或增持评级，预计碧桂园今年净利润在10元至96亿元之间。 等待。 因此，碧桂园今年上半年突然宣布亏损超过450亿元，让不少投资者感到意外。
“三四线及以下城市投资比重过大”
面对整个行业极其困难的局面，碧桂园想方设法自救。
全力保障公司现金流安全，以“成本最小、价值最大”为目标，加快销售应收款、应收账款回款，积极拓展融资，着力盘活大宗、难保企业。删除商业资产。
但年报数据显示，碧桂园在佛山、张家口、兰州等地均以低溢价拿地。 截至2022年底，集团股权可出售资源仍有约9555亿元。
碧桂园压缩开支，以销定产，严控无效产能，压缩各类非核心非必需运营费用； 加强成本控制，除刚性成本外，其余成本尽可能归零； 精简组织架构，高层带头降低薪酬，严格控制销售和管理费用。 销售及管理费用占收入的比例从2017年至2022年连续六年下降。
2022年，碧桂园大股东将向公司提供50.55亿港元的无息无抵押贷款。 在最新公告中，这一数字更新为66亿元。 碧桂园表示，自上市以来，控股股东及其家族通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式支持公司，相当于约386亿港元，从未减持过股票。
自救之四是做好保交保信用工作。 2022年和2023年上半年，碧桂园连同合资公司和联营公司将分别交付近70万套和27.8万套房屋。 2023年预计交付总量近70万套。
碧桂园认为，由于市场整体尚未复苏，行业绝对规模有所下降，资本市场信心恢复尚需时日。 受融资环境持续恶化影响，公司账面可用资金持续减少，存在阶段性流动性压力。
“公司管理层进行了深刻反思，虽然预测到了本轮市场调整周期，但低估了市场低迷的深度、强度和持续时间，未能尽快做出更有力的应对措施。”房地产市场供需发生重大变化，对三四线及以下城市投资过多、负债率下降力度不够等潜在风险认识不够深入，化解行动有待进一步完善。不够及时和有效。” 这段话被碧桂园采用，也被用在公告和道歉信中。
2022年，碧桂园销售的房屋60%将位于三四线城市。 截至当年12月31日，碧桂园98%的销售额位于常住人口50万以上的县市。
雪球网一位投资者表示，碧桂园出现的问题本质上是过去盲目扩张模式的反弹，是对资产负债结构中核心资产质量的考验。 “大”是其最终垮台的根本原因。 当熊市到来时，这些资产最先失去流动性。 持有类似想法的投资者不在少数。 碧桂园高杠杆扩张迅速。
未来12-18个月内巨额债务到期
公告中，碧桂园打算“从哪里跌倒就从哪里爬起来”，将坚守自己的责任，全力自救，并采取切实有效的措施，努力扭转目前的困境。
全力以赴保交付，是楼市的底线，是公司最重要的企业责任，也是全体员工高度认同的目标。 公司将通过落实主体责任、落实资金专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国项目运营，完成保障楼宇交付任务，兑现承诺给业主。
对于这一举措，投资者心中打着问号。 如果参考其他房企的情况，碧桂园下半年卖房可能会比较困难，供应商也不敢接碧桂园的业务。 购买了碧桂园房子的房主们都担心房子能否顺利交房，在巨大的资金压力下房子的质量能否得到保证。
碧桂园拟积极化解阶段性流动性压力，将与各利益相关者进行沟通，考虑采取各种债务管理措施，以保障公司未来的长期发展，为各利益相关者保值、维护利益。
化解流动性压力的措施是公告中最值得关注的部分，“这种语气更类似于其他房企债务展期的描述。接下来，如果你看到碧桂园与供应商、信托、金融机构对话，你必须对延期做好心理准备，甚至公开讨论债务延期。” 一些投资者已经对碧桂园的债务延期做好了心理准备。
碧桂园的自救方式还包括确保业务有序发展。 碧桂园认为，目前集团拥有充足的净资产和土地储备。 截至2022年底，净资产约为3,096亿元，股权可出售资源总额约为12,083亿元，其中收购的股权可出售资源约为9,555亿元。
这些可售资源未来会打折多少？ 这是目前投资者比较关心的问题。
1992年成立的碧桂园，成立已三十年，自称“遇到了成立以来最大的困难”。 碧桂园表示，将充分用好“民营经济三十一条”、“金融十六条”等相关政策。 不仅立足当前，统筹各方资源，全力以赴保交付、保运行； 还着眼于长期、稳步推进各项经营战略和风险缓释措施，确保公司持续健康发展，保护投资者合法权益。
11日晚，碧桂园管理层在微信公众号上向客户、投资者和合作伙伴致歉。 碧桂园管理层希望“给公司一些时间”，他们将“化压力为动力，化危机为活力”。 留言中，大多数客户都希望碧桂园兑现承诺。 但也有人认为碧桂园的道歉不够真诚，是为了博取同情。
11日，据第一财经报道，碧桂园已在筹备债务重组，预计近期启动相关程序。 公司已聘请中金公司作为财务顾问牵头此次重组。 这并没有改变碧桂园股价的下跌趋势。 截至当日收盘，碧桂园跌5.77%至0.98港元/股。 令投资者失望的是，7月31日至8月12日，碧桂园股价在10个交易日内下跌42%，几乎腰斩。
8月3日，国际评级机构穆迪投资者服务公司察觉到了碧桂园的危机。 同日，穆迪将碧桂园企业家族评级从“Ba3”下调至“B1”，评级展望维持“负面”。 穆迪高级副总裁表示，此次降级反映了穆迪预计碧桂园的信用指标和流动性缓冲将因合同销售下降、融资渠道仍然受限而减弱，并预计碧桂园的信用指标和流动性缓冲将减弱。在接下来的 12-18 个月内。 一个月内到期的巨额债务。
此外，穆迪还认为，由于低线城市经营环境疲软以及资本市场波动，碧桂园未来6-12个月能否稳定不断下滑的合同销售额并恢复融资渠道存在不确定性。
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