逐渐清晰
文｜马光远
7月24日中央政治局会议针对当前房地产市场形势提出：
适应我国房地产市场供求关系重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策，根据城市政策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 要加大保障性住房建设和供应力度，积极推进城中村改造和“共应急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
对此，笔者在之前的文章《中国房地产政策正在迎来历史性转变》中已进行了全面阐述。
现在，最重要的是，下一步，在具体的政策层面，如何围绕“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，调整有利于房地产市场发展的具体政策。不适应当前房地产市场的基本面，从而落实中央的房地产政策。 市场的判断，为下一个周期我国房地产稳定健康发展奠定制度基础。
7月27日，据新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在日前召开的企业座谈会上表示，
要继续巩固房地产市场稳中向好的态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实降低首套房首付比例和贷款利率、购买改善型住房的税费和个人住房贷款。 及其他政策和措施； 继续做好房屋交付保障工作，加快工程建设交付进度，切实保障人民群众合法权益。
｜从本次座谈会的新闻稿来看，下一步房地产政策调整的路线图比较清晰：
一是进一步落实降低首套房首付比例和贷款利率；
二是进一步落实购买改善型住房税费减免；
三是对个人住房贷款实行“认房不认贷”政策；
四是继续做好楼宇交付保障工作，加快项目建设交付。
我完全同意上述四项政策。
但我仍然认为不解渴，仍然认为政策还有进一步调控的空间。
｜第一，由于我们的政策口径不断强调“大力支持刚性和改善性住房需求”，这意味着首套住房需求和二套房改善性需求是政策支持的正常需求。
从目前的房地产市场情况来看，无论是首付比例还是首套房抵押贷款利率都已经很低。 目前首套房加权平均利率处于历史最低水平，与首套房相关的其他政策包括税费也相对优惠。
关键是第二套住房，即改善型需求。 上一波调控周期，不仅投资需求受到严重抑制，实际上改善型需求也被误伤。 首付比例非常高（北京高达80%，上海高达70%），而且房贷利率是惩罚性加成率。 在认定标准上实行最严格的“认房认贷”。
这样的政策非但没有鼓励改进，反而极大地抑制了改进。
从目前包括一线、热点城市在内的需求来看，改善型需求已成为最主要的需求。 但由于政策过于严格，很多人意识不到改进的必要性。
这显然与让人民“住上更好的房子”的政策目标背道而驰。
住房和城乡建设部部长倪虹在此前发表的《谱写住房城乡建设高质量发展新篇章》中也提到，我国“住房开发已从总量短缺转向结构性短缺”。供给不足，进入结构优化和质量发展。” 升级发展期； 城市发展从大规模增量建设转向存量质量提升和增量结构调整，进入城市更新的重要时期。”
在基本居住需求和商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾已从过去的房子紧缺转向要求“好房子”的阶段。 房地产政策的目标是：
“以让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好社区，从好社区到好社区，从好社区到好城区，进而规划好、建设好、管理好城市，打造宜居、有韧性的城市。” 、智慧城市。”
然而，目前的政策显然不支持改善。
虽然座谈会涉及完善税收政策生活网报道，也提到实行“认房不贷”，但很明显，如果二套房首付比例过高、利率过高，仍然抑制而不是鼓励改进。 提升。
在此，笔者强烈呼吁将二套房首付比例降低至30%，且不超过40%。 ”。
｜其次，笔者多次强调，中央政治局会议强调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，这意味着此前的各项防范政策房地产市场过热已经不再适合当前的房地产市场。 基本面来看，应该退出房地产市场的舞台。
现在没必要对之前的政策进行修修补补，因为之前的政策大部分都是“降温”政策。 过去都是担心房价过快上涨的政策，都是抑制房地产投机的政策。
现在，房地产市场的基本面已经发生了翻天覆地的变化。 这些政策已经没有必要了。 我们必须下定决心，尽快退出限购、限贷、限价、限售等政策，取而代之的是房地产新周期下房地产市场的基本面。 一致的政策。
这意味着过去的政策必须彻底推翻，必须基于房地产新周期和房地产政策“让人民群众住上好房子”的目标，构建新的政策和制度体系。
要告别过去的监管思维，立足房地产的制度建设。
第三，针对当前房地产市场的风险之一，大量房地产企业存在严重的债务风险和资金链问题。 如果处理不当，不仅会影响楼宇保交，还可能引发系统性金融风险。
供给侧，高度重视各大房企债务风险，提出可行的债务解决方案，避免连锁效应。
第四，高度重视房地产企业、供应商、建筑师之间的债务遗留问题。 如果之前的债务问题没有解决，无论是新开工的项目还是保交楼，都存在严重的堵塞需要解决。 政府协调并提出解决阻塞的方案。
第五，保证交期是底线！ 它是信誉的底线、房地产信心的底线、风险的底线。
对此，不用多说，明白了自然就明白了。
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