《中国经济周刊》记者郭志强｜北京报道
7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》。
这也是继上届国家常委会通过《关于积极稳妥推进特大城市应急应急公共基础设施建设的指导意见》后，再次讨论与特大城市相关的文件。
一时间，特大城市城中村改造、应急应急公共基础设施建设成为各界热议的话题。
事实上，在历次高层会议中，城中村改造和应急应急公共基础设施建设都曾被重点提及。 4月28日，中共中央政治局召开会议，提到“积极稳妥推进特大城市城中村改造和应急应急公共基础设施建设”。
多位受访者分析，近两周国务院常委会对特大城市更新建设的具体部署，是落实历次政治局会议精神，也是稳增长的重要抓手。
为什么是特大城市？更必要、更经济、更抗风险
国家常委会指出，积极稳妥实施特大城市城中村改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。
推进老旧小区改造是住房和城乡建设部近年来推动的重点工作。 住房和城乡建设部部长倪虹在今年全国两会《部长通道》上介绍，五年来，全国改造老旧小区16.7万个，惠及超过2900万户家庭、超过8000万居民。 今年计划改造老旧小区5万多个，惠及居民超过2000万。
城市更新极大地改善了部分人的生活条件，而这次的主角就是特大城市。
根据第七次全国人口普查数据，目前全国有特大城市7个、特大城市14个。 特大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津； 特大城市包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沉阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明和大连。
事实上，一些特大城市已经在加快布局，推进城中村改造。 今年2月，深圳市住建局印发《深圳市城中村保障性住房大规模质量改造提升指南》。
6月底，成都市住建局发布《成都市城市更新建设规划（2022-2025年）》公开征求意见稿，提出全区推进城市更新，按照“少拆、多改造、重传承”的原则，推进31个城中村改造。
7月17日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，其中涉及通过城中村改造加强住房保障和人才住房。
特大城市为何成为改善民生、扩大内需的重要着力点？
天风证券首席宏观分析师宋雪涛接受中国经济周刊采访时表示，“选择特大城市，不仅符合平时发展和安全的长期发展方向，而且短期内有利于扩大内需。一方面，城中村基础设施普遍陈旧，居住条件较差，改造有助于提高居民的居住体验和生活幸福感。另一方面，随着特大城市人口密度不断增加，安全问题也随之而来。”城中村的隐患和面临重大突发公共事件的应急压力也在上升，确实需要提高抵御风险的能力。”
“这是真的。” 首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池向《中国经济周刊》进一步分析，大量农民工、新市民、年轻人聚集在特大城市，租房的人也增多。 这些人有相当一部分聚集在城中村，城中村的各种设施与所在城市相距甚远。 居住条件差，不利于市容和治安环境的改善，不利于人民美好生活目标的实现。 必须推动城市更新。
在深圳从事城中村改造项目十余年的广东君言律师事务所律师叶智认为，“与特大城市相比，改善民生、扩大内需更具紧迫性和群众基础。 同时，资金实力更雄厚，吸引资本参与的积极性更强，可行性更强，试错能力更强。 中小城市不具备抵御风险的能力。”
房地产新模式探索：会推高房价吗？
中金公司研究部指出，“保障居住用地供应充足是满足特大城市居民合理住房需求的关键，中长期稳步推进以城中村改造为代表的城市更新，有利于盘活低效存量土地资源，从供给侧推动房地产行业平稳健康发展。” 这也是构建新的房地产模式的关键一环。”
叶智娥告诉《中国经济周刊》记者，城中村改造不仅纠正过去粗放、低质、无序、土地浪费等历史债务，改善了居民的居住环境，而且可以增加住房供应，满足更多无房居民的住房需求。 同时，加大基础设施投资建设，拉动经济增长。 “城中村改造对建筑工程、装修、家电等产业链上下游起到一定拉动作用，可以让更多行业和员工受益。”
这种“房地产新模式”对于改善民生、拉动经济增长都具有巨大的积极作用。 但它会对房价产生什么影响呢？
宋雪涛认为生活网报道，城中村改造对房地产市场的影响主要是改善居住条件，提供更多、更高质量的住房供应。 在此过程中，改造区域的房屋价值可能会因居住条件的改善而适度上涨，但在“防止大拆大建”、“房子不是用来炒的”框架下，预计不会大幅拉高当地房价。
赵秀池也持有同样的观点：由于城中村改造，大量新建住房，增加了住房供给，但住房需求并未明显增加，预计房价不会带来较大波动。
全国常委会要求，城市人民政府要负起主体责任，加强组织实施，科学制定整治规划方案，多渠道筹措整治资金，高效综合利用土地资源，协调处理各方利益，把城中村整治与保障性住房建设结合起来。
如何更好地将城中村改造与保障性住房建设结合起来？
以深圳为例，在城市更新过程中，深圳的保障性住房建设体系不仅保证新建所需的保障性住房，还要求开发商上交一定比例的公共用地，具有居住功能的项目需要建设一定比例的保障性住房并上缴政府。 因此，在城市更新过程中，在不加剧深圳财政压力的前提下，市场开发主体还需要主动和被动地承担保障性住房建设的社会功能，实现城中村改造与保障性住房建设的结合，实现居民、政府、开发商的共赢。
宋雪涛告诉《中国经济周刊》记者，住建部7月5日印发《关于稳步有序推进城市更新工作的通知》，重申了“防止大拆大建”的底线要求。 因此，本轮城中村改造预计将更加渐进。 通过改善基础设施建设、环境卫生、公共服务、住房质量，结合适度拆迁，提高城中村生活水平。
城中村改造资金从哪里来？
城中村改造需要大量资金，钱从哪里来？
国常委明确，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大城中村改造政策支持力度，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展多种新业态，实现可持续经营。
今年6月，国家金融监督管理总局局长李云泽在第十四届陆家嘴论坛上表示，要加强投资融资担保，支持特大城市城中村改造、应急使用、应急使用的公共基础设施建设等重大工程。
赵秀池认为，改造资金来源应多渠道筹集，城中村改造应按照政府统筹、市场运作、政策支持、社会参与、民生优先、多重考虑的原则进行。 政府应给予一定补贴，并通过税收减免、融资支持、区域统筹、合理利用地下空间等政策鼓励社会资本参与。
“要做好资本回报率、政策稳定性、管理层参与等方面的政策倾斜，消除民间资本疑虑，促进参与。” 叶智建议，“两用急”资金要考虑专用性和公共属性，资金来源应来自政府财政资金、央企、国企、Reits等公募基金； 转型可以鼓励更广泛的主体成为转型实施的主体。
如何鼓励民间资本参与？ 宋雪涛指出，一是推动市场化、法制化，切实保护参会企业利益； 其次，政府与企业共同承担风险，使风险与收益相匹配。 第三，制度要保证企业还款顺畅，避免大量债务。
从叶智的经验来看，“民间资本在项目成本、运营效率、灵活性等方面具有天然优势。要调动民间投资的积极性，要减少政府的调解和干预，简化审批流程，经济盘算也要适当向民间资本倾斜。”
一位多年从事城中村改造项目的负责人告诉中国经济周刊记者，城中村改造资金规模巨大，应放宽特殊融资渠道和金融支持。 金融机构应适度向城市更新项目倾斜专项资金； 此外，拓宽民间资本参与渠道。 比如，城中村改造项目是否可以考虑利用境外资金？
如何弥补城市更新的短板？
多位受访者表示，特大城市城中村普遍存在人口密集、容积率高、房屋老旧、基础设施落后、卫生条件差、安全隐患大等问题亟待解决。
那么，特大城市推进城中村改造工程过程中形成了哪些改造模式？
宋雪涛建议，改造形式需要因地制宜。 对于建设较晚、住房质量尚可、无需大规模拆迁改造的城中村，应以“改”为主，在原有住宅基础上升级配套设施； 对房屋较旧、住房质量较差、历史价值不大的城中村，应以“改造”为主，在原有土地上进行新的规划； 对于历史文化价值较大的城中村，应以“搬迁”为主，围绕原有建筑打造文化旅游产业。
叶志娥认为，很多不需要紧急实施的城中村可以采取改良式改造模式，不一定非得采取大规模拆除重建的方式； 改造要以改善改造为主，拆除重建为辅，引导形成健康稳定有序的城中村改造模式。
据粤港澳大湾区城市更新项目负责人张晨告诉中国经济周刊记者，他手中的城中村改造项目审批流程太长，不止一个项目陷入了长达五年的拉锯战。
他建议，简化城中村改造、城市更新审批流程，减少过多参与审批和决策的政府部门； 同时，要确保政策的稳定性和连续性。 不能因规划更新、政策调整甚至领导干部更替而导致项目审批停滞、项目推进效率低下。
本网站转载其他媒体之作品，意在为公众提供免费服务。如权利所有人拒绝在本网站发布其作品，可与本网站联系，本网站将视情况予以撤除。
Copyright © 2017-2018