北京写字楼市场空置率升至13年新高，一直赚钱的业主生存艰难
文｜王文通
编辑｜王波
对于泰康国际大厦招商人员赵娜来说，最近的日子过得并不轻松。
7月底，“金融十一”来到了位于北京西城区二环路金融街核心商圈的甲级写字楼泰康国际。 金融街曾是北京首个大规模定向开发的金融业功能区。 该地区甲级写字楼的租金和入住率一度为北京最高。 泰康国际是老式写字楼之一，也是大多数金融公司性价比较高的选择。
但直到下午三点左右，大厅左侧的星巴克咖啡厅点餐的人并不多。 赵娜回忆，午饭时间和下午两三点，咖啡店最拥挤，股市收盘时间，大楼里的员工才出来吃午饭或点咖啡。
下午三点左右泰康国际会馆摄影：王文通
8月1日，泰康国际16层腾出的700平米写字楼2021年租金为750元/平米每月，但目前已降至660元/平米每月。 “我们领导决定，如果能找到租户无缝出租，优惠价可以是每月每平方米550元。” 她说。
高力国际数据显示，2019年，金融街甲级写字楼平均租金在600元/平方米每月以上，空置率维持在5%以下。
但近期，泰康国际大厦的出租率已从2021年底的97.8%、2022年底的85%下降至82.3%。
国际房地产服务商第一太平戴维斯数据显示，2023年第二季度，北京写字楼空置率为18.3%，环比上升1.5%，创近13年新高。年。 这相当于2010年第一季度的水平，当时北京写字楼空置率为18.4%。
上半年，一线城市写字楼均面临不同程度的租赁困难。 近日，戴德梁行报告显示，截至今年上半年末，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5% ，均较去年底均有不同程度的增长。 。
供需失衡，甲级写字楼遇冷
一位业内资深人士告诉《财经十一》，今年的写字楼租赁市场确实很难。 “2023年上半年，几乎所有成交都是降价。2022年3月之前，每周都有两三批客户能看房，但2023年上半年，只有两三批客户能等一个月。”
据高力国际报告，2023年第二季度北京写字楼市场整体净吸纳量（新增租户面积减去流失租户面积）为-5.3万平方米，租户将继续流出。
此外，受互联网公司收缩和教育培训行业遇冷影响，中关村空置率升至16.9%，创近十年来新高，租金降幅最大，下降7.6%逐月。
仲量联行数据显示，2020年底，中关村甲级写字楼空置率仅为2%，平均租金为360元/平方米每月。 2022年底，中关村写字楼市场将出现严重的退租现象。 其中包括字节跳动选择撤回中关村超10万平方米的租约，迁入自有物业中坤广场。
家住中关村附近的钱玉辰回忆，2020年左右，中关村附近的写字楼晚上八九点还灯火通明，打网约车软件排队要20分钟。 而现在到了晚上，几乎没有一座建筑是完全亮起来的。
晚上8:00左右中关村甲级写字楼摄影：王文通
租户正在离开，租金正在下降。 仲量联行数据显示，2023年第二季度，北京写字楼平均租金为316元/平方米/月，环比下降1.5%。 第一太平戴维斯认为，目前北京市场的平均租金已大致回落至2012年同期水平。
甲级写字楼方面，高力国际数据显示，二季度北京甲级写字楼净吸纳量延续上季度的疲弱走势，再次为负值。 因亚运会和奥运会而兴起的亚奥市场，净吸纳量为-2.6万平方米。
仲量联行数据还显示，二季度，北京甲级写字楼租金环比下降1.8%，同比下降4.0%，净吸纳量较一季度下降三分之一四分之一。 即使是此前稳定的CBD区域，询盘量和看房量也大幅下降。
事实上，一线城市甲级写字楼空置率不断上升，环比涨幅超过1.5%。 世邦魏理仕数据显示，2023年第二季度上海写字楼整体空置率为18.7%，广州为17.5%，深圳为20.3%。
归根结底，市场整体低迷的原因是供需失衡，需求增速远低于市场预期。
仲量联行华北区研究部主管米阳认为生活网报道，“就像疫情三年了，写字楼市场病了。我以为今年二季度就完全康复了，可以跑一趟了。”马拉松，但当我走到小区门口时，发现自己还是不舒服，所以我只好先回来了。”
第一太平戴维斯2023年第一季度写字楼报告显示，第一季度观众人数大幅增加，市场活跃度大幅增加。 北京一季度净吸纳量为-3220平方米，较2022年四季度有所改善。
但二季度净吸纳量依然为负且更差，需求增幅并未如预期。
米阳观察到，不少一季度看房的租户在二三季度并没有像往常一样签订租约。 过去，租客通常会提前一年看房，并提前八个月左右明确是否签订合同，以免进入六个月倒计时时出现混乱。
不过，今年一季度来看房的租客并没有明确的时间节点。 “他们大多想碰碰运气，了解市场情况，并希望抓住机会降低租金成本。”
双方都在不断地角力。 戴德梁行北区项目及企业服务部总监连凤哲向《财经十一》解释，对于空置面积大、销售压力大的写字楼出租人来说，大面积的优质客户通常拥有较强的议价能力，并且更有可能获得更低的价格。
上述高级经理还表示，写字楼业主对客户的竞争越来越像竞价。 一方面，客户会同时与多个业主洽谈价格，并向业主披露信息，业主之间也会相互沟通、相互竞价。
据悉，各个行业的独角兽企业都非常抢手，比如科技行业的华为、汽车行业的保时捷，都是各大厦宣传自己的“金字招牌”。 即使此类客户的租赁面积不足500平方米，也会在短时间内受到众多优质业主的积极追捧。
写字楼租金依然坚挺
尽管市场整体下跌，但北京仍有少数楼盘顶住了压力。
一是老式的高端写字楼。 他们拥有充足的资金和稳定的客户群，通过长期的品牌营销，可以给入驻的企业贴上“财富”的标签。
例如，在北京金融街同级写字楼价格全部下调的情况下，英兰国际中心八层700平米办公室的租金仍维持在790元/平米的高位。月均收入，疫情期间保持不变。 。
英兰国际投资招聘人员郭宇告诉《财经十一》，写字楼的租户大多来自高盛、瑞银、摩根士丹利等国际知名金融机构，租期一般在十年以上。 这种稳定性和品牌效应将会吸引更多的金融机构。
除了老牌的顶级写字楼外，新兴地区的写字楼租金也逆势强劲。
位于北京西南部丰台区二环与三环之间的丽泽新兴商务区就是一个例子。 即使在疫情期间，丽泽区的租金也在稳步上涨，根据每栋楼的情况，从每月210元/平方米到每月每平方米270元不等。 但这个价格并不高。 由于丽泽区的楼宇普遍较新，入住率较低，约为65%至85%。
米阳分析，通常一栋楼盘刚开始出租时，会以低价吸引一波客户。 当入住率达到30%~40%时，收支开始盈利，此时将迎来第一波涨价潮； 当入住率达到60%以上时，就会出现第二波涨价。 目前正处于第二波涨价潮中。
丽泽新兴商务区的甲级写字楼普遍较新。 最古老的建筑汇亚大厦于2018年竣工，比英兰国际中心年轻13年。
连峰哲认为，丽泽区低廉的租金水平是为了吸引华为、亚马逊、建行金科等一批知名企业入驻； 基础设施仍在完善中，尚无法与CBD、金融街等成熟商圈相比。
上述高级经理认为，丽泽区是一个政策大力支持的地区。 在丽泽区，相当于以乙级写字楼的租金享受甲级写字楼的服务，且未来价格还将持续上涨。
此外，丽泽区写字楼刚在疫情期间入市时，写字楼均价约为每月每平方米120元左右，远低于市场均价。 因此，下降的空间并不大。
写字楼自助
面对危机，北京写字楼租赁卷土重来。
“非核心商圈的楼盘通常降价很快，但我们不能轻易做出决定，也没有人负责开创先例。” 赵娜苦笑一声。
上述高层经理告诉《财经十一》，不少楼盘开发商都有内部招商人员，但现在越来越多的开发商选择与中介公司合作，只是为了尽快出租。
招商引资的资源置换方式：同一产业链的上下游企业想要共同合作，就会通过联动形成聚合效应，这就需要一个中间人积累局，而写字楼正好可以起到这个作用。 “仍然有很多租户会忍不住用资源换价格。” 他说。
连峰哲观察到，业主目前的策略是在尽可能保证项目现有客户续约率的基础上引入新客户。 包括但不限于为可能面临流失风险的老客户提供适度的续租折扣； 为优质客户提供更长、更灵活的租赁期限； 升级和翻新建筑物； 提供定制装修并根据客户实际需求分摊装修费用等。
“事实上，北京比其他地方更耐摔，空置率10%-15%是建筑的正常运行状态，甲级写字楼都在这个范围内。目前甲级写字楼的空置率北京的写字楼是10%，仍然是一线城市中最低的。” 米阳说道。
多家机构认为，北京写字楼市场正在复苏。
仲量联行预测，市场仍在寻求新的平衡，未来两三个季度租金可能会下降。 一旦达到平衡，市场就会恢复正常，这意味着市场已经在自我纾困。
上述高管还提到，中关村周边高校众多，不少科技创业公司仍会选择中关村作为落户地，写字楼市场也在回暖。 但能否恢复到原来的高度还是个未知数。
“2023年初，我们预测今年的市场活跃度将恢复到正常年份的65%。尽管刚刚过去，但这也是一个非常积极的信号。” 米阳说道。
（作者为《财经》实习生）
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