作者 | 南风窗记者赖一涵
一侧是高耸如云的CBD大楼，另一侧是四五层的城中村。 建筑物的高度折叠了城市。 早晚高峰时段经过的车流和人流，成为连接两者的一条线。
用经济学的语言来说，这样的城市并没有达到最高的土地利用效率。 毕竟，有些城中村地处城市中心，但仍然保留着村庄的形式。
然而，城中村的居民不再是“原来的村民”。 其中大部分是居住在握手楼的流动人口。 为了较低的租金，他们被限制在城里村庄的狭窄小巷里。
7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》，指出积极稳妥实施特大城市城中村改造，是为了提高人民群众生活水平。是保障民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。
据住房和城乡建设部2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》显示，我国目前有特大城市、特大城市19个，其中北京、上海、广州、深圳、杭州、东莞、西安、郑州。 其他 11 个特大城市。
2021年我国特大城市城镇常住人口/来源：住房和城乡建设部、泽平宏观
2023年4月以来，人们频频提及的特大城市城中村改造即将开花结果。
像棚改一样，会推高房价吗？
城中村改造再次被提及，各大城市纷纷开始行动，纷纷发布相应的改造方案。 稳步推进20多年的城镇化之路，似乎有了新的助力。
但这次城中村改造与2015年的棚屋改造不同。
历史原因，“城市中村庄的所有权称为‘国有’，但仍属于集体土地；而‘棚户区改造’针对的是国有土地上的老旧小区”，香港中文大学（深圳）人文社会科学学院陶然教授首先阐明了两者在土地性质和产权归属方面的差异。
这也引出了两者的另一个不同点——由于产权原因，城中村改造可能会遇到更多阻力。 “一般来说，老旧小区的拆迁改造需要得到所有业主的同意才可以进行。”陶然进一步解释道。
此轮城中村改造或与上一轮棚改有较大不同/来源：长城电金
相比之下，定义为“公共利益需要”的棚户区改造则“简单一些”，不太可能遇到钉子户的问题。
陶然向延财财经记者解释，一旦满足“棚户区”条件，如果极少数被征收户与房屋征收部门在征收确定的合同期限内未能达成补偿协议，补偿方案，在法定期限内达不成补偿协议的，申请行政复议或者不提起行政诉讼，又在补偿决定规定的期限内不搬迁的，可以向人民法院申请政府依法行政。
此外，两者在政策覆盖范围上也存在差异。
与短时间内在全国范围内实施的棚户区改造不同，此次城中村改造仅限于特大城市、特大城市，重点挖掘城市的经济活力。
从目前各大城市公布的改造规划来看，优先改造的区域大多集中在本市——例如北京优先考虑首都功能核心区、上海优先考虑中心城区及其周边其中，重庆还优先考虑主城新区和中心城区。
（上下滑动查看）2023年中国21个特大城市更新规划/图：一德宏观战略部
当然，关键问题是，城中村改造会不会像棚改一样，推高房价？
城中村改造应遵循实物安置的原则，不太可能采用棚改等货币化安置的方式。 因此，在陶然的理解中，房价不会“应对暴涨”。
他说：“特大城市没有那么多存量房需要消化，而且一些城中村位置相对较好，业主不愿意接受货币化安置，搬到更远的地方。”
别忘了，2015年棚改之所以能够提振房地产市场，原因之一就是原来的市场上有一批有钱、想要或需要房子的“消费者”。
“而这次城中村改造的主要目的不是引导房价上涨，而是为了拉动经济增长，同时通过拆建商品房包括租赁房，维持住房稳定。”陶然补充道。价格。
如何改变城市中的村庄
想改变，但如何改变？
首先，要弄清楚转型过程中会遇到的障碍。 陶然总结为：“博弈困境”和“时间陷阱”，其中还涉及到改造资金来源和重点户的问题。
简单来说，博弈困境是指在拆迁过程中，业主、开发商和政府因利益冲突而无法达成最终协议； 而时间陷阱则意味着时间太长，拆迁项目长期没有实质性效果。 进步。
那么，如何解决障碍呢？
在陶然的理解中，采用“两赛一招”的模式，可以更加顺利地推动城市更新进程，并有效防止钉子户拖延更新进程。
上海首批竣工的“城中村”改造项目之一、长三角一体化示范区新消费示范项目“美丽龙世界”于今年4月29日正式揭幕/来源：上海龙世界
“首先，政府需要制定明确的游戏规则，特别是制定一个相对市场化、但又非常稳定的统一拆迁补偿标准。其次，推动先行竞争，即：根据业主的支持各村给定拆迁补偿标准比例，争取明年先更新的城中村，进行彻底调查。”
陶然认为，要真正实现城中村改造的目标，政府需要始终“站在”规划的中心，让开发商把精力集中在为城市提供最佳的更新解决方案和招商引资上。 。
首场竞赛结束后，进入陶然口中的城市更新规划第二部分：推动公开招标，推动开发商竞争“上岗”，期间政府可以与潜在开发商沟通具体细节支持装修信息的业主和钉子户。
开发商确定后，为了充分发挥两竞争的作用，更新区域范围还可以合理扩大，附近的农业用地、绿地、国有或集体抵消工业用地、甚至可以将原来的国有补偿分配土地，在议息后纳入续建，打造“搬家空间”，利用这个空间优先建设安置房。 至此，陶然提出的城市更新模式已经完成。
连锁反应在于发展资金的方向。
在这种模式下，政府和开发商都不需要提前支付大量资金，直到政府和村民与第三方合作确定最终更新方案并上政府招标平台。 当多个开发商通过支付土地价格进行竞争时，开发企业就开始投入资金。
2019-2022年城中村改造市场规模将超万亿元/来源：观研报告网、民生证券研究所
陶然分析了这种模式的优势：“因为开发商需要负责拆迁安置，所以在与政府招标时自然会扣除相应的拆迁安置费用，以及解决钉子问题所需的费用。”就是土地流转，也很接近土地净流转模式，减轻了政府的财政压力。”
陶然也许代表了一种观点，提供了一个典范。 未来城中村改造模式将更加多元化，包括考虑利益诉求的多元化，值得探索。
流动人口呢
但这还不足以解决促进拆迁的问题。 城中村改造还有一个需要解决的问题。
城中村之所以能够一直存在，不仅是因为成本高、改造难度大，还因为源源不断地“进城”的非户籍常住人口。 毕竟，城中村一直承担着容纳城市流动人口的重要功能。
当廉租房拆除后，居住在其中的流动人口将去往何方？
从某种程度上来说，城中村的改造不应仅仅停留在“外表”上。 否则，流动人口对廉租住房的需求，会让市场重新打造出“影响管理”的“城中村”。
街道公益服务中心创始人熊亚洲告诉延财财经记者，面对城中村拆除，大部分流动人口只能选择搬迁到更远的城外城中村。
而且，在不断向外迁移的过程中，流动人口将日益被边缘化，“市民化”的目标更难实现。
只有解决好老百姓的需求，才能更好地推动城镇化进程。 无论如何，流动人口在城中村租房与改造有直接关系。
2023年7月6日，济南十里里河街道东河村，打了一天工的人们饭后在墙角聊天/图源：视觉中国
面对城中村的拆迁，在城中村租房的流动人口往往会遇到工作、上学、居住等相互影响的多重问题。
“一些生活在城中村的人一个很重要的特点就是生产生活非常紧密。” 熊亚洲首先说明了一个大前提。 这也意味着，如果租房的流动人口决定搬迁，他们还需要决定是否转移工作、为孩子转学。
“我们观察到很多案例，一些在城中村租房的家庭不得不搬到更偏远的城中村，孩子也转学了。” 作为一名多年在一线工作的公益活动组织者，熊亚洲似乎已经习惯了这样的“波折”。
如果不搬走，流动人口将面临租金上涨带来的经济压力，很多人已经将市场租金翻倍。
“流动人口首先要解决能够在城市居住的问题，其次是租房的质量问题。” 熊亚洲解释道。
在过去的长期公益工作中，就近公益服务中心采取了一些帮助流动人口的“补救措施”，比如成立租赁合作社，解决离开原来的流动人口的安置问题。社区。
但熊亚洲坦言，这样的帮助只是杯水车薪，实际上并不能解决流动人口因房租高企而持续外迁的问题。 问题仍然与宏观政策有关。”
与之前的大拆大建相比，熊亚洲更支持以微改造的形式重塑城中村。 主要措施是优化社区氛围，也可以保持租赁市场的供需平衡。
在他看来，大规模拆迁、大规模重建，会影响城中村生活的服务人口，因此会溢出，影响周边白领群体的日常生活，打破城中村一直存在的小循环。建立在城中村和城市之间。
房屋租赁市场走势如何
提高土地利用效率、做大经济蛋糕、缓解财政压力、保持租赁市场供需平衡、保障非居民居住权和居住空间，既不是相互排斥的，也可以是相辅相成的计划。
比如，在城中村改造框架的探索中，包容性城中村改造正在通过实践成为新的选择。
刚刚进入改造进程的李仁洞村正在尝试将经济适用房设计为40平方米左右的小出租房，出租给流动人口。
中国人民大学公共管理学院教授叶玉民在演讲中将这种住房称为私人租赁住房。 他希望通过这样的转型模式，让大城市的租赁住房格局成为公共租赁住房、集体租赁住房（商业租赁住房）和私人租赁住房三足鼎立的形态。 帮助“新市民”在城市更新过程中找到自己的家。
陶然还提到，城中村改造后的区位和租金大幅上涨的原因，本质上是因为城中村改造尚未全面完成，导致租赁住房供应不足。
为了解决这个问题，陶然表示：“如果将村集体房产和超建房产的补偿安排为出租住房，或者将已经富余的商业、办公用房补偿改为出租住房补偿，各村的改造会分步进行。在此过程中，可以通过大规模增加供应来抑制房价上涨，同时也减轻了地方政府提供保障性住房的压力。”
7月24日，中共中央政治局在下半年经济工作部署中提到，“适应我国经济供需发生重大变化的新形势”房地产市场”，还提到“加大保障性住房建设和供应，积极推进城中村改造和应急应急公共基础设施建设”。
2022年12月22日，呼和浩特举办的“筑巢引凤·住青城”房地产展会进入集中展示期，共有25家房企、18800套房屋参展。集中展示期间生活网资讯，合格家居购房者将享受当地住建局、商务局、人力资源社会保障局等部门联合研究制定的多项补贴政策/来源：中新社记者 刘文华 摄
此外，近两年国家还加大力度建设保障性租赁住房，帮助“新”市民留城。 这似乎印证了，未来当房地产引擎动力减弱时，租赁住房市场或许是新的经济空间。
当然，如何让租赁住房以实惠的价格到达真正需要的人手中，还需要讨论。
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