文字| 严冠峰
8月8日，有消息称碧桂园未能按时支付两笔美元债务利息，证实了碧桂园面临经营困难的传闻。 8月10日，碧桂园表示，面临成立以来最大的困难。 14日，碧桂园多只债券停牌。 继恒大之后，又一家地产巨头将多年来积累的风险和矛盾摆到了桌面上。
想要获得高回报，就必须承担高风险。 现在是下半年，市场要求遵守经济规律。 没有哪家生意是只赚钱不赔的，没有底线的。 碧桂园并非处于“救市”或“市场复苏”的前夜，但在房地产市场回归平衡水位的过程中，裸泳的现实已经开始暴露。
中国的房地产市场是一个土地与税收、建筑与金融、房地产企业与官员、新公民与老公民的喧闹故事。 大多数普通人的经历是抑郁、焦虑、愤慨甚至绝望。 是的，于是房地产就成了国足之外的又一个舆论痰盂。
与此同时，涉及企业利益的言论不断在不明真相的情况下煽动情绪宣泄，加剧了房地产市场长期以来偏离均衡的状况。
谁带走孩子，在市场回归均衡的过程中，就永远离不开昨天的受益者和今天的成本承担者，更不能将利益私有化、成本社会化。 正如我们在《资产负债表衰退》一文中所说，普通民众很容易被误导性言论所激起，误解与自身利益相关的经济现象，认可并支持一些不利于自己的政策观点。
房地产市场回归均衡的成本该由谁来承担，是涉及社会公平和未来经济发展的重大结构性问题，建立不受某些利益集团立场干扰的理性叙事是合理的。
病态扩张是恒大和碧桂园的根本问题。 2022年底，碧桂园总债务为1.43万亿元，其中家庭预付款占比47%，甚至高于恒大的41%，供应商信贷占比30%，银行贷款和债券实际不到20% %。 碧桂园就是掌握了这套利用购房者的本金来赚取购房者的钱的商业法则。 这套商业规律的根源在于，房地产的需求已经从消费品的需求逻辑异化为金融产品的需求逻辑。
消费品的需求逻辑是价格上涨需求下降，金融产品的需求逻辑是价格上涨需求上升。 如果说美国的公共服务是“一方面付费，一方面交付”，资源配置可以带动富人过日子，那么我国的公共服务就是“买断制”。 获得廉价的公共服务。 庞大的人口基数加上公共服务溢价，构成了过去几十年房价长期上涨的现实基础。
20世纪90年代分税制改革和取消国有企业办社会后，地方政府承担了大量城市建设和公共服务扩展的责任，但地方政府的自主收入却大大减少。 由于明面上不可能进一步将公共服务存量私有化或市场化定价，地方政府只能为未来谋钱，将公共服务的长期准入权包装到房地产上，从新型城镇化中愿意为此支付溢价的人们继续筹集资金以维持当前的公共服务支出。
金融产品的持有者并不消费该产品，而是从价格上涨中获得资本收益。 在政府、房企、中介机构甚至部分老市民的共同推动下，住宅用地和公共服务的打包定价已基本实现金融化，购买房产成为“城市发展的入股”。 只要人口还在快速涌入城市，房价“永远上涨”的故事就可以继续讲述，让上一代购房者愿意为下一代更高的房价提前买单对购房者来说，房价过高的主体不再是公共服务溢价，而是投机性风险溢价。 享受教育服务后，倒卖学区房牟利，最形象地揭示了公共服务溢价和投机性风险溢价在高房价中的比重。
新华社2016年年中报道称，教育服务不可能以这样的速度增值
二手房金融（房产二级市场）的巅峰是深圳房丽，新房金融（房产一级市场）的巅峰是碧桂园。 对于政府和房地产公司来说，出售土地或新房都是一次性买断，不能去二级市场重复赚取利润。 但他们是金融产品的“发行者”。 “发行”规模越大、时机越早，他们就越能分享到涨价红利。
在“房价永不跌”的金融时代，房价越高，需求越大，供给越大，房价越高，碧桂园高成交神话应运而生。 高周转的核心是利用预售等手段快速回笼资金，释放房地产建设和销售周期对房地产企业自有资金的长期占用，保证企业能够快速获得资金进行“发房”。 ”新品上市，抓住又一波涨价红利。
尽管全国各地的房企都在采用高周转模式，但碧桂园的“456模式”堪称杰作。 碧桂园的口号是“拿地后4个月内开市，5个月内回笼资金，6个月内资金恢复正常”。 买方资金投入建房，交割和价格风险均由买方承担。 新房出售的利润是碧桂园空手白狼的“管理费”，购房者继续期待二级市场的增值收入。
除了巨额预付期房债务外，碧桂园模式的另一个主要副产品是工期短。 网络上，关于碧桂园项目工程事故和业主维权的新闻密度很高，而要求设计院在征地当天出示图纸的内部文件也引起轩然大波。 建筑从业者、业主、现在的期房业主生活网报道，都是碧桂园不惜一切代价营业额的成本。 如果不是恒大在一线打得太多，碧桂园可能是第一家“掉下悬崖”的房地产企业。
在一级市场上，政府和房地产企业的利益是一致的。 在高周转理念下，企业愿意高价收购土地，从而推高政府收入。 因此，我们可以区分一级市场上来自政府和房地产公司的收入。 ，是决定房地产市场能否回归均衡路径的关键。 目前，房地产企业在舆论上占据上风，因为国内网络上最广为接受的说法是：“政府拿走了房价的70%”。
经过多年来各种言论主体的反复灌输，这一结论已被强化为无需思考的网络迷因，绕过了复杂的财务和商业逻辑。 房地产公司被描绘成被排挤为替罪羊的来之不易的工人，而暴力理论的传播者则似乎是“清醒地意识到”或“勇敢揭露”高房价罪魁祸首的英雄。
遗憾的是，这个结论是不折不扣的暴力理论，其建构过程充满了毫无根据的虚假论据、有目的的计算错误和精准定向的情绪煽动。 对反对房市调控和房产税的舆论导向起到了极其重要的作用，导致房地产市场长期偏离普通商品和公共服务的供需逻辑。
（以下分析可能具有一定的技术性，作者使用了所有可以从百度获得的公开数据，并尽力使讨论更清晰、更容易理解。）
70%的比例颇受有机构背景的专家欢迎。 早在2012年，自称体制内“反”体制的周天勇在接受采访时抛出了这一令人印象深刻的暴力论调，而他的解决办法之一就是取消18亿亩耕地红线。 我们还可以在《资产负债表衰退》一文中看到这位熟人的惊人建议。
2017年，系统内另一位专家曾放出豪言：“房价的70%是地价和税收，而房企的毛利润只有10%！” 官方和学术的双重背景引起媒体炒作，更别说用北京的地价取代全国了，不管科学与否，只要点击一下百度就能揭穿他的数据谎言：不知他是不是分不清净利润率和毛利率。 如果政府真的拿走了房价的70%，那么一半的房企怎么能实现接近甚至超过30%的毛利率呢？
“呜呜呜呜呜呜呜呜呜呜呜呜呜呜呜”
市场研究人员的定量计算似乎“更科学”。 任泽平2016年的研究指出，根据不同的测算，“政府通过地价和税收拿走了60-80%的房价！” 这份研究发表一年后，任泽平以千万年薪加盟恒大，继续他主张放水的“实用经济学”研究。
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我们来看看任泽平的计算过程到底有多少错误。 首先是土地出让金。 上图中，任泽平将2015年11个一二线城市的土地出让金收入除以当年商品房销售量，得出政府通过土地出让金拿走了房价的40.1% 。
抛开数据代表性问题不谈，这种计算方法的致命缺陷在于，在商品房价格看涨时期，土地出让收入代表着房企未来愿意为更高价格支付的更高成本，不是当年销售的商品房。 作为分子土地成本的成本被扭曲地高估了。
此外，商品房销售并不意味着一块土地上的所有住房来源都变成了收入回流，这进一步缩小了分母，导致地价占房价的比重更加被高估。
喉舌可以为了所有者的利益说谎，但公司的财报和资本市场却不能为了钱而说谎。 在房地产公司的年报或者各证券公司的研究中，我们可以挖掘到很多关于地价房价比的真实数据。
总体而言，我们很难找到将住房和土地成本与售价完全匹配的开放、免费的研究。 有机构总结了2015-19年度百强房企新增土地成本占平均销售价格的比例，从中可以清晰地看到土地成本对房价的主导作用。
年平均销售价格取决于个别房企的销售主要发生在哪些城市和地点，并不能完全代表整体房价走势。 平均土地成本不能用地价/土地面积来计算，因为国内大部分房地产容积率都大于1，1平方米的土地会产生1平方米以上的商品房。 如果不按照楼面价计算土地成本，地价占比仍然会被高估。 比较。
另外，这些数据很可能不是加权平均而是算术平均，导致拿地成本高的小型房企对整体数据的影响被放大。 这些因素都体现了地价房价比计算的复杂性，不是一句话就能概括的。
从上图可以看出，即使采用高估的数据，恒大和碧桂园的土地成本占比并不高。 显然，土地成本并不是他们陷入危机的重要原因
2015-2016年，房价大幅上涨前夕，房企提前加价收购土地，为未来高收入买地，地价占比处于高位（15年是房价上涨的交汇点）。 330新政发布后，楼市尚未完全复苏但已有大幅上涨迹象）。 2017-2019年，房价稳定在高位时，新增土地成本的绝对值和占比迅速下降，印证了房价预期上涨时，拿地成本与现价的比值必然为高，以及大多数声称地价占房价比例极高的暴力论，都源于这种匹配谬误。
其实这个道理他们在2009年就知道了，但正确使用数据进行测算的国土资源部却被骂“经不起考验”，于是官方闭嘴，再也没有公布过这个数据
为了满足成本效益对应的原则，理想的计算方法是一栋楼的平均楼面价格成本/该楼的平均销售价格，然后对所有楼进行加权平均，但这显然是不可能的将公共数据细化到这个级别。 然而，会计准则要求房地产公司将房屋销售收入与实际发生的成本相匹配。 我们可以从房地产公司的财务报告中找到真相。
下图为碧桂园2017年业绩报告PPT（公开）。 从最底层的柱状图可以看出，土地成本占碧桂园营收的比例甚至长期低于15%，而工程建设是运营成本的大头。
可惜没有2018年及以后如此实用详细的业绩数据PPT
下表整理了恒大和保利这两家地价数据相对可靠的房企的地价房价比。 恒大全部土地储备的平均地价较高，比新增土地平均地价更能反映整体土地成本情况。 保利在财报中详细分解了房屋销售和运营成本的构成。 与黄表中以新地价为分子的数据相比，匹配较好的地价与销售价格之比明显偏低，该值与任泽平计算的40%相差甚远，但更接近2009年官方给出的23%。%。
接下来是税收。 任泽平一口气列出了与房地产相关的11种税费，算下来，合计占政府从房价中征收的16.7%。 需要注意的是，任泽平的分母是“商品房销量”。 根据国家统计局的口径，“商品房销售收入”是指房地产开发企业销售商品房的收入，不包括个人倒卖二手房，因此可比分子还必须是税费新房销售交易中产生的税负不得强行纳入一级市场尚未缴纳的税负。
不过，任泽平计算中的分子仍然被夸大了。 下表分析了各类税费是否算作政府从商品房销售中退出的税负。
房产税（城市房产税）和城市土地使用税在房产持有阶段产生，新房出售时不再缴纳。 房地产企业所得税是房地产企业取得经营成果后必须履行的纳税义务。 如果能和房价有关，那一定是房地产企业设定了税后利润目标，然后将税负追溯给购房者。
此外，二手房交易中产生了部分印花税、契税、增值税及附加、少部分土地增值税，而房屋销售的个税则完全由个人缴纳，这与商品房销售无关。 任泽平不介意要求房地产企业在纸面上一笔交易缴纳两套税款。 反正只是放大数据而已，并不会真正多交一分钱的税。
与一级市场房价直接相关的税种有土地增值税、增值税及附加、印花税、契税等。 后三种税种的税率相对稳定，无论个别情况契税极高，总共占房价的10%左右。
土地增值税是按房地产增值部分（基本相当于房地产公司销售房屋的净利润）征收的超额累进税，但税率不会超过增值税的50%快速扣除后的部分。 土地增值从征收总额上看与增值税接近，但每套房的税率差别很大。 假设地价像任泽平所说的那么高，假设房地产企业的利润像专家喊的贫困线那么低，那么根本就没有那么多的土地增值税。 如果政府拿走占房价比重较高的土地增值税，那么房地产企业的税后利润占房价比重肯定更高。
值得注意的是，表中税率均为理论税率。 在实际征收管理中，中央和地方各级税收优惠政策较多。 实际税负与房价的比例仅低于纸面计算。 任泽平用宏观总量数据计算，在扩大分子的情况下为16.7%，所以实际的房价税提成肯定小于这个数字。
（碧桂园的PPT显示，土地增值税和营业税占总收入的比例最高为9%，2017年营改增后降至5.1%。很多）
综上所述，“政府拿走70%以上房价”的暴力论，很大程度上高估了土地出让金和税收在商品房销售中的比重。 由于计算的复杂性和数据的不可获取性，本文无法给出严格且相对准确的定量数据。 如果一定要粗略估计的话，本文认为政府使用的土地价格和销售一套商品房的税收。 平均退出率可能在40%左右，大概率不会超过一半。
但40%仍然是一个相当大的比例。 政府从长期火热的房地产市场中榨取的巨额居民储蓄的用途和效率应该受到公众的监督，尤其是在巨额房地产腐败屡屡抬头的情况下。 但相关基金的监管和数据透明度仍存在明显缺陷。 2015年财政部公布了全国土地出让收支明细，但随后几年再未公布，监管存在巨大缺位。
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