目前，止赎房屋的数量正在增加，但并不能推断供应情况正在增加。
近日，深圳房地产市场“弃房断供”的传闻被官方辟谣。 当地金融监管部门表示，深圳房地产贷款不良率为0.23%，一直维持在较低水平，没有发生明显变化。 传闻中的减产数量与实际情况严重不符。
一则关于住房供应断供、止赎房市的传言引起业界高度关注。 一般来说，止赎房屋包括因民间借贷纠纷、金融机构贷款纠纷而被迫拍卖的各类房产，也包括因供应减少而导致的止赎房屋。 上半年，全国各类房产止赎拍卖30.4万起，同比增长近20%。
有业内人士表示，目前止赎房屋数量增加与建筑供应被切断有关，但并不能推断供应情况正在增加。 “断供的真实数据只能在银行、AMC等机构体现，从断供到进入止赎流程是一个很长的处置链，今年断供的房子不会放出去直到至少一到两年后。在丧失抵押品赎回权时出现。”
抛开止赎的“噱头”不说，真正的止赎市场远比想象的疯狂。 以北京为例，今年上半年，当地成交价格最高的房屋价值过亿元。 有46人争夺丧失抵押品赎回权。 联排别墅以 3.10% 的折扣出售。 源头以低于市场价2937万元的价格出售，场面异常冷热。
判决书中认罪的真相
深圳迅速辟谣的背后，其实反映出市场对住房供应暂停的高度担忧。 此前，在河北廊坊等房价下跌的地区，曾出现过业主无力偿还贷款，打算断贷的情况； 去年，全国爆发“停贷”浪潮。 银行表示规模相对较小。
现实生活中，断绝表白的真正选择是什么？ 这一点从法院的判决中可以看出。
广东省中山市第一人民法院民事判决书显示，2018年12月24日，原告中山市集誉置业有限公司与被告冯某、李某签订了《商品房销售合同》，总价91.92万元，其中支付银行贷款55万元。 此后，因被告未按合同约定偿还贷款，原告履行担保责任，向抵押银行连带清偿贷款。
被告表示，涉案住房贷款的中断支付是由于投资失败、资金损失，影响了住房贷款的偿还，并非恶意中断支付。 买房子是为了养育孩子等需要。 原告单方面与银行结清抵押贷款，导致被告失去与银行协商还款的机会。 原告称，他先后向被告邮寄了追偿通知书，并通过电话进行了沟通，但被告均未接听。
最终，法院判决本案系商品房预售合同纠纷。 因被告未按时偿还抵押贷款并承担担保责任，原告有权向被告追偿。 。
河北也有类似的案例。 固安县人民法院民事裁定书显示，2016年，原告万隆房地产开发有限公司与被告签订了《商品房销售合同》。 被告向银行借款140万元，原告承担连带保证责任。 起初，被告一直按时偿还贷款，但自2019年2月起，暂停付款。 2021年，银行一次性从担保账户扣除欠款，共计160.98万元。
原告履行了保证责任后，有权依据《保证法》相关法律规定向被告主张权利，但未遂。 无奈，向人民法院提起上诉。 戏剧性的是，原告无法提供被告的准确送货地址，法院经核实后也无法确认。 致使相关法律文件无法送达被告，原告的诉讼最终被驳回。
除了开发商作为担保人追偿外，现实中银行更多的是原告，要求业主偿还贷款。 广州市花都区人民法院作出的民事判决书显示，2019年，建行花都分行与被告签订了《个人住房（商业住房）贷款合同》，本金41万元。 本金元，利息5203.18元。
被告表示：“欠款事实已确认，但目前无能力偿还欠款，将于2022年9月停止付款。” 最终，法院判决建行花都分行起诉解除合同，并要求被告清偿欠款本息，合理合法。 银行有权优先赔偿被告名下相关房地产折价、拍卖、变卖所得价款。
从宏观角度看，2022年15家上市银行个人住房贷款平均不良率为0.57%，较上年小幅上升0.2个百分点。 招商银行在年报中指出，由于经济增速放缓，不良贷款率、关注贷款率、逾期贷款率均有所上升。 同时，未逾期个人住房贷款关注余额比例超过70%，整体风险可控。
全国止赎拍卖数量增加
观察止赎房的情况，止赎房也是侧面视角。
早在2015年，网上止赎交易就开始了，止赎房逐渐进入大众的视野。 由于早期止赎房不受限购政策限制，成交价格通常低于市场价，部分投资者成功在止赎房市场“捡漏”，一时间止赎市场备受关注2020年以来，止赎房源数量呈现增加趋势。
中指监测数据显示，从拍卖数量来看，2023年1月至6月，全国止赎拍卖数量较上年增长19.7%，拍卖绝对数量30.4万件大幅增长。 从挂牌房产类型来看生活网消息，住宅和商业房产是止赎房产的主流。 2023年上半年，挂牌拍卖的住宅有17.9万套，占总数的59%，较上年大幅增加。
分省份来看，上半年，拍卖量较高的省份四川首次突破4.5万套，同比增加15472套，增长51.3%。 其他省份如广东、重庆、河南、江苏等均有不同程度增长。 其中，广东1-6月拍卖量较去年同期增加7,987套，河南1-6月拍卖量较去年同期增加10,101套，增幅63.38%。
北京金宿律师事务所主任、律师王宇辰表示，由于经济形势的影响，很多人或企业的收入下降，导致无法及时偿还债务，进而导致被起诉。并由法院强制执行。 停产与此有一定关系。
上海蓝鲸资产总经理王胜兰告诉记者，由于经济形势的影响，抵押人和债务人放弃付款的比例肯定会增加，未来一年或后年止赎的数量也会增加。会按一定比例增加，但不应超过20%。 不过，截止数据暂时不会反映在止赎市场上，真实数据只能反映在银行、AMC等机构上。
“从取消供应到公开拍卖，这是一条很长的处置链。” 王胜兰表示，从债务人违约，到银行与债务人催收，再到逾期债权被银行打包转让，资产处置机构收购后、催收、诉讼、拍卖处置，整个链条非常完整。长的。 因此，去年关闭的房子至少要1到2年后才会出现止赎的情况。
她还提到，疫情过后，整个不良资产处置链条逐渐恢复正常，止赎房源数量也相应增加。 整个链条的末端是止赎住房市场。 不过，房屋数量增加的比例不会很大，因为法院每年的处置量有限。
中指研究院表示，今年全国二手房拍卖数量大幅增加，止赎拍卖数量有所上升，但住宅拍卖数量增幅有限。 除了受限购政策收紧、房地产市场观望情绪加剧等因素影响外，疫情复苏后，各行业都在等待景气，数量不断增加。止赎拍卖案件小幅增加，资金流向较疫情期间明显改善，市场正在多角度复苏过程中。
同时，各城市挂牌拍卖数量和成交率逐渐分化，市场集中度较上年略有提升。 经济活动较发达的长三角、珠三角城市挂牌拍卖数量和交易量较高； 而部分地区挂牌拍卖增幅较高但成交量仍较低，如青海、宁夏等地，成交量较低也反映出当地经济活跃度有限，房地产市场活跃度较低。
豪宅丧失抵押品赎回权频频引起关注
除了“断供”的角度之外，真正的止赎房市场也有很多值得关注的地方。
今年，一线城市豪宅取消抵押品赎回权频频引发关注。 例如，深圳南山区两套半岛城邦止赎总价为1.2亿元； 深圳湾5号楼超大公寓，数千人围观； 深圳南山恒宇滨城二期套拍三场拍卖，吸引1.8万人围观，成交价7598万元。
瀚海数据研究院的报告还显示，2023年上半年，北京住宅房源中，最受欢迎的房源是海淀怡情花园，有46人参与拍卖，成交溢价率为256.92%与起拍价相比； 通州御世家公馆 优惠（联排别墅）3.9折； 海淀万柳书院成交价差最大，较市场价低2937万； 朝阳泛海世家东府上半年成交价最高，为11662万。
事实上，取消抵押品赎回权主要是因为折扣而引起的。 中国指数研究院数据显示，去年全面实施止赎限购后，各城市优惠率有所回落。 2023年，重点城市折扣率将大幅下降，成交量排名前30的城市平均折扣率将下降至60.86%左右。
王雨辰表示，一般来说，止赎房屋的价格可能会低于市场价格。 如果房子本身没有问题，有时候确实是“物美价廉”。 然而，房屋止赎存在很多风险。 例如，房地产的占有和使用存在问题。 虽然房屋的所有权是通过竞拍获得的，但房屋的占有和使用却由原房主的债权人或家庭成员控制。 实际使用。
另外，部分止赎存在产权问题，可能面临无法办理产权的风险； 对于多次查封、抵押的财产，特别是由不同法院或不同地区法院执行，可能会出现协调和不一致的问题。 或抵押权尚未解除，无法取得产权证书的； 有的可能拖欠大量税费，实际成本不仅仅是交易价格；
王胜兰表示，购买止赎房有利有弊。 首先，止赎房源是完全公开的，竞价规则也非常透明。 整个招标过程非常公平、简单、高效。 无需与买家讨价还价，也无需与中间商谈判，价格也非常有优势。 一般来说，第一次拍卖比评估价优惠30%到20%，如果拍卖失败，在此基础上还会再有30%到20%的折扣。
但从风险因素来看，房子本身的信息并不完整，需要买家自己去调查，包括房子的查封情况、抵押情况、涉及的案件、房子的主人、实际投资人等。 、纳税情况、财产是否可以办理等。 证书等等，这些权属信息需要研究。 如果涉及刑事案件，还得看是否是鬼屋。 这几种极端情况也需要投标人理解。
从交易过程来看，与新房或二手房相比，止赎房的交易对方不是原房主，而是法院。 当涉及到产权和公司时，你可能要处理公司所在地的税务问题，这相对复杂，需要专业机构的协助。
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