【这篇文章其实是我五年前做的一个音频讲座的草稿。 时过境迁,现在的房地产市场与当时已经是完全不同的景象,但回顾那次房价的怪异上涨,仍然有助于我们理解今天的问题。 七年前的房价上涨给了我们最大的启发,那就是我们应该以长远的眼光看待房地产,而不是基于短期需求片面地将其作为调整工具。 房地产有其发展规律,我们要有平常心】
众所周知,从2016年开始,这三年左右的时间可以说是中国房价上涨最快的时期。 这一时期房价的上涨总体上有以下特点:
一是增幅大、增幅快。 经过这一轮房价上涨,很多地方的房价都翻了一番,很多地方甚至一年之内就翻了一番。 比如像江苏的苏州、广东的中山,前几年房价基本没变,但短短一年时间,房价几乎翻了一倍,甚至更多。
其次,一二线城市、四五线城市、七八线城市轮流上涨,走势十分有序。 2016年,一二线城市房价上涨十分迅速。 一二线城市房价受到压制后,三四线城市、五六线城市甚至七八线城市继续同速上涨。 所以到现在为止,包括一些经济欠发达的中小城市,甚至是县城,大部分房价都翻了一番。 可以说,经过这样一轮上涨,全国房价一下子就到了一个巨大的水平。
然而,如果我们仔细分析,就会发现这一轮房价上涨有些奇怪。
我说这一轮房价上涨很奇怪,至少有几点。
第一点,本轮房价快速上涨是在前所未有的调控背景下发生的。 我们都知道,近年来房地产的调控可以说是史无前例的。 从明确房子是用来住的、不是用来炒的,到出台限购、限售、限价、限约等各种措施,房价调控几乎是作为一项政治任务来执行的。 但与此同时,全国房价却翻了一番。 这是我的第一个奇怪的点。
第二点是,这次房价的上涨来得非常突然。 事实上,2016年之前,房地产市场已经降温数年。 我们身边,关心房子、关心房价的人其实越来越少。 那时,虽然需要买房的人还有,但更多的是刚需,炒房的现象越来越少。 而且,前面提到的苏州、中山等地,五六年来房价几乎没有变化,但2016年房价却突然上涨,而且一发不可收拾。
第三点,本轮房价上涨是在我国城镇居民住房问题基本解决的情况下发生的。 当时有一个国家数据。 截至2016年底,全国城镇居民人均住房面积已达36.6平方米,户均几乎拥有一套多一点的房子,接近1.1套。 按照这个标准,已经非常接近发达国家的水平了。 就算有一定的差距,这个差距也已经非常有限了。 而且就中国的经济发展水平而言,这样的生活水平已经相当不错了。 从另一个角度来看,即使在一二线城市,当时的刚性需求也主要是新市民的刚性需求,老市民的住房问题基本不成问题。 本轮房价上涨正是在这样的背景下发生的。
这种奇怪的现象更增加了我们心中的疑问:这一轮房价是怎么上涨的?
事实上,回顾中国不到三年的房价上涨过程,我们可以发现有两个因素在其中发挥了重要作用。 一是去库存,二是棚改货币化。
2016年,政府提出去库存作为一项重要任务,各地纷纷出台多项措施活跃房地产市场。 多地降低首付比例,有的地方甚至实行零首付; 国家普遍实行住房贷款利率大幅优惠; 有的地方鼓励大学生购房,有的地方对农民等低收入群体购房给予一定补贴。 在政策推动下,合肥、南京、厦门等城市房价率先暴涨。
当然,不可否认的是,在这个疯涨的过程中,政府也采取了一系列措施试图控制房价上涨的速度。 但与此同时,当一二线房价上涨基本完成后,棚改货币化也开始推进。
此次棚改货币化主要针对三四线城市、四五线城市。 在推进棚改货币化过程中,中央通过国家开发银行向地方政府发放大量棚改专项贷款,实施棚改货币化。 在我接触过的一些地方,棚改货币化已经达到100%。 也就是说,通过棚屋改造,被拆迁人将得到现金补偿。 你有了补偿生活网报道,再加上你已有的一些钱,再加上一些贷款,你就可以买一套新房子了。 这推动了三四线城市、五六线城市的去库存和房价上涨。
从这两点我们可以看出什么呢? 正是这一轮房价的上涨,实际上主要的推动力来自于政府手中。 很多人讨厌高房价,但人们往往将高房价归咎于开发商和炒房者。 事实上,从这一轮来看,房价上涨的真正推动力掌握在政府手中。 没有这样的动力,光靠开发商,想卖能卖高价吗? 炒房者为何不能炒房? 几年前,你到苏州、中山等城市炒房。 如果你尝试一下,你能推测一下吗?
如果说近年来房价上涨的主要推动力来自政府,那么背后的问题是什么? 政府就是这么看房子的? 都说房子是用来住的,不是用来炒的。 这当然是真的。 但现在我们应该更进一步,建议房子不仅仅是......
它不应该用来做什么? 至少有三点。 首先,住房和房地产不能被视为地方财政的主要来源。 第二点,房子、房地产不能作为容纳过剩货币的水库。 第三点,住房和房地产不能作为缓解地方政府和企业债务的工具。 要知道,这里所说的三个因素,比人们炒房、开发商推高房价的作用要大得多。 如果这些问题不解决,中国的房地产市场就很难正常发展。
其实现在回想起来,如果我们在2015年把这个框架修好,那时的房价会不会很高呢? 确实有点高了。 但如果没有后两项政策,即去库存、棚改的货币化,如果房价稳定在目前的水平,用时间换空间,通胀就会逐渐追上这个房价,房地产就可以安全着陆。 房地产一定程度的泡沫是可以通过渐进、温和的方式慢慢化解的。 而普通老百姓的财力,也不会如此大规模的吸引过去。 人们的消费能力和全社会的内需可能比现在乐观得多。
本网站转载其他媒体之作品,意在为公众提供免费服务。如权利所有人拒绝在本网站发布其作品,可与本网站联系,本网站将视情况予以撤除。