中央相关部门打响优化楼市政策发令枪后，8月3日，郑州15项楼市新政迅速落地。
郑州正在逐步细化落实大力减税降费、取消楼市限售、实行“认房不认贷”、调整存量房贷利率等政策措施。
这次规定与之前有何不同？ 它将如何影响房地产市场？ 从全国来看，随着更多城市跟进实施调整，楼市政策如何落定？
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打响楼市政策优化第一枪
8月3日，郑州市房管局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。 《通知》共15条，涉及支持年轻人才落户、多子女家庭购房、金融信贷等多方面优化房地产市场政策。
对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《中国新闻周刊》表示，自住建部提出优化楼市政策以来，郑州打响了第一枪优化房地产市场政策。
从具体内容来看，本次政策优化调整有一定看点。
一是税费减免幅度较大。 在其15项楼市政策中，前三项和第七项均与减免税有关。
第一条规定，对正信毕业3年内、今年年底前首次就业的青年人才，在原购房补贴的基础上给予100%的契税补贴为青年才俊。
第二条规定，对二、三子女家庭今年年底前在郑州购买新建商品房的二、三子女家庭一次性给予2万元货币补贴。
第三条规定，今年年底前在郑州市购买新建商品住房的购房者，以货币形式给予一定比例的住房契税补贴。
购买新房，主要税费是契税。 郑州楼市新政前三项基本覆盖市场主要购房者，凸显郑州通过减税、免税等方式将新房市场利润转移给消费者的意图。
在二手房交易税费方面，楼市新政也给予了一定的优惠。 《通知》第七条规定，2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有房屋后一年内再次购买房屋的生活网资讯，给予个人所得税优惠退税。 个人买卖房屋满2年（含2年）的，免征增值税。
郑州市房管局相关工作人员表示，《通知》主要以减轻居民购房负担为重点，根据不同情况给予支持，基本实现了政策精准落实。
与此同时，郑州还取消了楼市限售措施。 《通知》规定，实施“2017年5月3日（含）后购买的房屋自领取《房产证》之日起未满3年的，不得挂牌转让”。
此外，金融信贷方面，郑州楼市新政提出，及时调整新发行首套房商业贷款利率下限，实行“认房不贷”政策； 鼓励郑州商业银行依法有序调整个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下降，稳定居民消费预期。
对此，曹晶晶表示，继中央相关部委提出“认房不认贷”、调整存量房贷利率后，郑州是第一个明确发出调整声音的城市。
房地产市场新政在向需求端发力的同时，也在供给端推出了多项措施。
其中，规定稳步推进城中村改造和城市更新，落实分期缴纳土地优惠政策。 城中村改造、城市更新涉及的房屋征收，主要通过购买商品房、发放安置票等货币化方式进行安置； 对于尚未开工建设的安置房，原则上以货币化为主要安置方式。
58安居客研究院院长张波表示，郑州楼市新政策将影响供给和需求，政策效果需密切关注。
突然拒绝
2021年下半年以来，楼市调控政策逐渐放松，郑州出台了多轮楼市新政策。
今年4月，有消息称，郑州调整楼市限购政策，取消二环外限购，二环区域正常限购。 限购范围为航海路以北、桐柏路以东、农业路以南、中州大道以西。 限购范围内，仍执行每户2套房限购政策。
对此，张波表示，考虑到郑州限购区域，郑州新增住房项目主要集中在二环线以外，这意味着郑州楼市限购政策已基本放松。
随后几个月，郑州楼市成交迅速发生变化。 4月份，郑州商品房销售19651套，同比增长155.24%； 商品房销售面积160.9万平方米，同比增长70.83%。
今年6月，郑州销售商品房23478套，同比增长74.80%； 商品房销售面积178.88万平方米，同比增长13.12%。
对比2022年6月以来的月度交易，交易数量和面积均创至少一年来新高。
但这种势头在7月份突然发生了变化。 7月，郑州商品住宅销售8238套，较6月大幅下降65%，较2022年7月的10936套甚至下降20%。
从全国楼市来看，今年六七月份，楼市整体走势并不乐观。
据中国手指研究院监测，7月份，一线城市新房整体成交面积环比下降14.5%，二线城市代表城市下降55.4%其中，三线城市代表城市成交量环比下降59.2%。 其中，青岛下降61.8%，宁波下降53.2%，扬州下降56%。
无疑，7月份郑州商品住宅环比下降65%的情况在全国范围内也很突出。
7月27日，住房城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会强调，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实降低首付比例和贷款利率购买第一套房子，改善住房的税收减免。 、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。
随着中央相关部门打响优化楼市政策的发令枪，8月3日，郑州新一轮楼市措施正式出台。
从市场反馈来看，虽然二手房挂牌数量不断增加，但挂牌价格仍在下降。 安居客数据显示，目前郑州二手房挂牌价格较去年同期下降3%-5%。
8月4日以来，郑州商品住宅日均成交量维持在200套左右，尚未有太大起色。
对此，张波表示，与今年4月取消限购相比，取消限购、减税对楼市影响较小，目前楼市优化的政策工具并不多。一些城市。
就郑州房地产市场政策调整而言，一方面，与之前相比，政策优化的空间逐渐缩小； 事实上，我国二套房首付比例明显低于大多数二线城市，政策发挥作用的空间不大。
张波认为，当前郑州楼市的问题主要是需求不足，尤其是信心不足。
如何扭转呢？
就后市而言，很难说楼市有望企稳。
中指研究院监测数据显示，2023年1-7月，房地产企业销售总额39944亿元，同比下降4.6%。 其中，7月份房地产企业销售额同比下降34.1%，单月销售额与去年同期相比连续两个月大幅下降。
分析人士指出，新房成交规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心，土地拍卖热度逐月下滑。
数据显示，今年1-7月，除少数核心城市外，土地拍卖市场整体依然低迷，300个城市土地出让金同比持续下降27%。
中国社科院经济战略研究所住房大数据项目组组长邹林华表示，2023年以来，中国房地产市场发生了很多新的变化，市场预期也发生了从相对乐观到乐观的巨大变化。比较悲观。
张波表示，当前，重建楼市信心的整体布局需要从多个方面做起。 一是政策面持续释放积极信号； 第二，立即出台实质性利好政策，包括供给侧和需求侧，政策力度要因城施策，而且要快、准； 市场成交回暖提振了市场信心，从而带动全国市场。
邹林华表示，对于很多城市来说，目前正处于阶段性“供大于求”阶段，房价短期调整不可避免，政策可以平滑市场调整曲线。 但也有一些城市，比如北京，市场并没有出现明显的“供给过剩”。 市场低迷主要受收入预期和房价预期影响。 适当的政策支持，有利于此类城市房价尽快企稳，避免持续下跌。 但受大环境和房价绝对水平较高的影响，即使对首次、改善性需求给予足够的政策支持，这些城市房价短期上涨的可能性也基本不存在。不存在。
8月4日，国家发展改革委、财政部、人民银行、税务总局联合召开新闻发布会，指出要积极扩大内需，更好满足居民刚性需求和改善住房需求。
日前，一线城市北京、深圳、广州住建部门相继表示，将根据实际情况出台相关政策措施，支持刚性改善型住房需求，促进稳定健康发展房地产市场。
8月4日下午，南京发布房地产市场新政策，包括发放住房补贴、实行房票安置、设立安置房超市等。
曹晶晶表示，近期中央和各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的恢复，但从政策完善到市场见效需要一个过程，这需要地方政府加快具体政策落实，特别是政策趋严的核心一二线城市，政策优化将有利于促进销售稳定。 此外，在销售稳定之前，加大对房企的融资支持至关重要。 只有供需双方共同努力，才能最大程度保障房地产行业平稳健康发展。
张波建议，一线城市不要一次性出台过多的优化政策。 在整体宽松预期下，可以逐步多次出台利好政策，并根据市场反馈调整政策出台的节奏和力度。 “毕竟，稳定健康发展是楼市调控的基本出发点。”
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