还记得6月份二手数据出来的时候，我就跟大家说过，希望下个月能和大家一起分析一些开心的数据。
昨天我们拿到了7月份的二手数据，这是一个不受假期或者黄梅连日大雨天气影响的二手交易数据
12592套
看起来和上个月相似吗？ 是的，和上个月的12586套基本持平
谁硬说本月多出的6套是小幅增长，谁就对不起数据统计员颤抖的双手
毕竟每月数据统计的延迟和误差可能在几十套左右，所以7月份的二手确实平淡
没有触底，哪怕是一点点
也没想到6月12000台的销量还没有见底还能持续
让我深吸一口气，生活还要继续
01
7月二手继续在底部徘徊
12592套是什么概念
大约五天前，我看到中介在朋友圈转发说，7月二手房成交1.4万套。 当时我想说，虽然没有太大的反弹，但终于见底了。 但事实上，14000个二手销售是整体销售，包括商铺等。
而二手房成交量确实是1.2万套。 这个数字在今年的交易月里是这样的。
如果你把近五年的数据拿出来，你会发现也是一个绝对的低点
放大图片，除了每年12月-1月-2月的过年月份，或者重大政策出台的时候，没有哪个月份能产生这样的数字
这就是为什么你身边的中介朋友会把这两个月形容为最黑暗的时刻
这是近五年数据中7月数据的对比。 一位老师曾经教过我，读懂数据有时并不是因为数据本身有多么特殊，而是因为比较才让它们变得有意义。
近5年的月度交易成为最务实的衡量标准，告诉你7月的二手是什么样的
02
非中介交易创历史新高
首先是非中介交易占比
简单介绍一下，非中介交易主要包括房产证上的转手、更名/增减，这两类交易在二手市场上
我们在分析2021年8月的二手数据时，重点分析了这个数据。
因为当时非中介交易的比例是26%，是近三年来最高的
今年7月惊人，突破2021年8月数据，创历史新高
如果单纯是非中介成交比例过高，很可能与房产证上的姓名变更有关当月新房成交走势有关
但今年7月与2021年8月不同
同样极高的非中介比例，今年7月德友（又名链家）成交比例照常在20%左右波动
也就是说，非中介交易占比的走势与链家的真实需求是一致的。
市场是真正的买卖房屋，而不仅仅是名字
也就是说，数据显示，越来越多的人选择住房成本较低的手把手交易。
是不是有点绕，我多说几句
链家交易代表了刚性需求的趋势。 在同样高比例的非中介交易面前，当链家交易减少时，就意味着市场真实的购房需求减少了。
这时，非中介交易上涨的背后，意味着真正的手拉手必然不会上涨，而上涨的是手拉手的更名数量，反之亦然。
所以说得更明确一点，市场收紧之后，大家的心态也跟着收紧，要么不愿意买房，要么降低成本
如果不仔细看数据，大家也很难知道。
就是各个数据统计维度中该城市的中介交易笔数，它是这样的
这个数据在7月是12套，几乎达到个位数。
我自从有数据以来，就统计过这三年的情况。 我把这部分数据称为全市中介交易笔数阈值数据。
今年7月创历史新低，意味着中间店发生变化
中介一直被说是市场上的“先知鸭”，但在我看来它更像是二手市场上的海藻
环境的变化，从他的生活状态就能看得一清二楚。 阈值从几十到十几，再到近十。 这背后是各类门店的裁员和关闭。 当你有空的时候你可以回家。 环视四周
看看是不是关了不少，里面的中介兄弟姐妹还是和以前一样
以上大概就是7月12000组数据背后的全部数据
那么除了对数字本身的分析之外，这些数据还有其他联系吗？
03
而且二手房底部与新房关系不大
新房和二手房之间的竞争是毋庸置疑的。 在我们过去对二手交易下降的分析中
二手房交易量下降往往伴随着新房交易量上升
尤其是2022年超过15万套的二手交易数据出炉，与近三年25万至30万套的交易有明显区别。 另一方面，新房成交量创历史新高，超过9万套。
上海一手二手成交占比1:3 成交比例直接来到1:2
确实如此，但似乎还不是全部
我们来看看今年一手、二手交易的变化
长期以来生活网消息，我们总能从二手数据低迷的背后看到新房的上涨，但从上个月开始，一手、二手房却接连下跌
这种与二手的“同频共振”其实从今年年初就开始了
这两个月我们商超哥发现市中心10万多的楼盘居然滞销了。
如果说田x、大x进入续约销售是口碑问题的话，那么中环的10万以上楼盘，比如9.9万/平方的楼盘， 虹口xx及123,000/平方米非常费劲
这可以解释当前新房市场的一些问题。
在像七块小地块拼凑而成的虹口xx，最新一批451套开盘。 截至昨天，仅筹集了90个单位。
也就是说，一手和二手并不是自然的权衡，它们都是需求蛋糕的一部分
也就是说，新房市场或许能够吸纳二手房客户的需求，但市场的整体需求才是二手房市场更根本的底盘
04
但这样的低谷，上海还没有经历过
连续两个月二手销量12000台，着实让我吃惊。 说白了，我开始怀疑我们对二手市场是否太苛刻了
一份只有过年期间才有的成交数据，已连续两次发布。 说实话，我的心态和第一次看到12000套的时候不一样了。
开始反方向问自己，我们一直以来对二手市场是不是太严厉了？
那15000套、20000套枯荣线从何而来？
上海楼市跌破15000套算什么大事？
或许这种情感反转有些急迫，但我还是以更长的时间维度仔细地阅读了这个故事。
2016年以来每月交易量
可以锁定2017年的数据，从2017年到2018年，整整24个月，上海二手房月成交量在1.2万套左右波动
那么……在2个月12000组数据面前，我们能不要太兴奋吗？
市场确实低迷，但以前有过低迷吗？
不仅低，而且是两年低
2017年可以与2022年进行比较
2016年房地产市场火爆，11月，上海出台新政，提高首套房、二套房首付比例等政策出台。
效果立竿见影，随后是两年的沉寂
2021年也是房地产市场的热潮，从年初的新房信贷政策到7月份的二手房核价政策等政策
下半年楼市也进入沉寂
如此对比，2017年至2018年，月均成交量在12000套左右，2022年至2023年，月均成交量依然在15000套左右。 这样横向对比，数据不言而喻，目前的情况确实不错
2015年至2018年，经历了一个小周期后，2019年市场出现反弹
这种横向比较可能会被经济管制残酷地鄙视，但你可能更清楚这个循环。
所以12000套确实是2019年以来的低水平，但不用担心生气
调出2016年以来的数据，2017年至2018年二手市场1.2万套并不陌生
2017年至2018年沉淀两年的二手市场终于在2019年发生转移
2019年3月市场再次触底
所以我想跟大家说的是，我从来没有见过眼前的12000套，而且二级市场是有周期的。
上海不是没有经历过这么艰难的时刻，后来又挺过来了
05
我们不妨更有耐心
经济学中有很多周期概念，最短的几年，中的十年，最长的几百年。 我要告诉你的不是这些条条框框，而是更多的相信周期和规律
当我们今天知道离我们不远的2017年、2018年市场已经连续24个月在低位徘徊时，我们不妨再给二手市场一些时间
昨天下午跟中介聊天，聊到最近市场情绪有没有变化
一开始我还沉浸在TA所在的大宁店没有变化、顾客情绪还在观望的描述中。
但说话间，TA还是很兴奋，告诉我，7月底的一天，上海二手单日成交破千
也就是说，虽然单店没有什么感觉，但这几天市场确实发生了变化。
所以给二手时间，不要着急
不如趁这段时间多出去看看市场，理清自己真正的住房需求
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