作者丨王卓峰
6月28日，经过65轮角逐，厦门建发最终以14.6亿元拿下东莞南城西坪社区旁的新房。 26000元/平方米的楼面价创下南城地区新高，位居东莞楼面价历史第四位。
房地产企业拿地是楼市的“晴雨表”。 “天价土地”的抢夺，折射出东莞一手豪宅市场的火热。 据克而瑞数据显示，今年1-5月，东莞共销售总价1000万元以上的豪宅635套。 与2022年的648辆销售相比，完成率达到98%。
但普通住宅却走出了完全不同的市场：如果考虑1000万元以下的住房体量，上述竣工率与去年相比还不到50%。 东莞市住房和城乡建设局近期公布的数据也显示，5月份，东莞一手、二手房成交量环比双双下滑，延续4月整体放缓态势。
受访专家认为，东莞豪宅热销与当前市场对高端住宅改善需求较大、高净值人群资产保值增值等因素不无关系。 整体支持也有限。
东莞楼市惨淡
经过2、3月份短暂复苏后，5月份东莞楼市继续回落，重回低迷状态。
首先，从最能体现市场真实热度的二手房来看，业内普遍感知5月市场整体较4月放缓，购房者入市节奏有所放缓。速度明显减慢。 东莞市住房和城乡建设局数据显示，5月份东莞二手房网上均价为23008元/平方米，环比下降5.4%； 线上签约量为3123台，环比下降3%，连续几个月徘徊在3000台左右的低位。
图片来源/幸福在APP
从镇街分布来看，南城5月份二手房交易量排名第一，达到300套，同比下降16.89%。 其次是昌平和东城，分别售出251套和221套，成交量也录得小幅下滑。 值得注意的是，网上二手房不足百套的乡镇街道共有21个，其中谢港仅售出3套。
可以看到，随着市场降温，部分成交热点区域现已出现疲态迹象，且不同区域分化明显。 受此影响，二手市场的价格越来越难以支撑，部分行业的房地产也出现下滑。
例如，在南城，南方财经全媒体记者从房产交易平台获悉，万科金域华府一期、二期报价均出现不同程度下滑； 世纪城国际大厦三期较1月份挂牌价有所下跌。 3713元/平方米，不少楼盘出现大幅降价。
广东中原地产项目部总经理黄涛认为，市场整体感知放缓的主要原因是2、3月份市场相对较好，但本轮复苏的可持续性已经开始减弱。显示出其不足，导致大家对后市的预期存在差距。 预计未来一段时间，东莞高价房入市步伐将放缓，整体呈现微弱复苏态势。
新房市场也是如此。 黄涛指出，虽然受“五一”假期带动，东莞5月份新房成交表现不太好，未能达到“红五”的盛况，但与去年市场相比，仍是不错的。一个高水平。
合富大数据显示，5月份，东莞新房销售2087套，环比小幅下降3%，同比大幅增长35%。
南方财经记者从部分房企人士处获悉，4月以来，他们感受到市场需求萎缩，部分开发商在交付端也采取了相应收缩策略，供应节奏放缓至不同程度。 和服大数据证实了上述消息。 5月份，东莞新房供应量高位回落，一手房供应量2112套，环比锐减44%。
东莞市住建局发布的官方消息还显示，5月份，东莞备案的房地产项目有15个，全部为老项目。 万科正山汇、华润悦府、万科正山景、中海源景等热门豪宅项目集中推出新品，吸引了过多新买家，导致房地产市场分化更加明显。 房地产销售缓慢。
过千万豪宅火爆！ “热效应”难以进行
一方面，占据主力的一手、二手房处于刚需状态，市场向好并出现疲态；
南方财经全媒体记者根据今年东莞豪宅备案价不完全统计显示，产品面积接近或超过200平米的大户型备案均价大多在5.8万左右。至6.3万元/平方米，而当产品面积达到300平方米一米以上时，平均录得价格大多在6.4万元-6.5万元/平方米，总价接近或超过2000万元。
6月初，保利首珠卢湾正式入市，单价突破6万元/平方米，成为万江登记均价最高的楼盘。 位于南城的万科·禅万汇300平米的平层已达到每平米6.8万元左右。 业内人士普遍认为，更多高端高端产品进入市场，突破7万元/平方米只是时间问题。
高房价并没有抑制豪宅热潮的势头。 据克而瑞数据显示，今年1-5月，东莞共销售总价1000万元以上的豪宅635套。 与2022年的648辆销售相比，完成率达到98%，创下新纪录。
就具体项目而言，比如万科松悦，前期甚至没有销售中心，但前几批产品已经全部售空。 今年1月至5月，共销售57套，在全市千万豪宅销售中排名第三。 该项目的热销超出市场预期。
但从东莞房地产市场整体情况来看，高端豪宅的火热销售对当前房地产市场的带动作用有限。
首先，豪宅产品的供应量相对较少，并不是房地产市场的交易主力。 更深层次的原因是东莞豪宅的热销过于集中。 比如，万万汇和华润悦府是目前东莞市场最贵的两个平层楼盘项目，也是成交量千万豪宅最多的两个楼盘项目。 今年1-5月，华润悦府共销售281套，禅万汇共销售132套。 两者合计占东莞千万豪宅交易额的近一半。
有中介预测，禅万汇刚刚完成了300平米大平层产品的网上抽签。 随着另外两款300平米产品的持续促销和线上抽奖，下半年禅万汇的交易额或将超越悦悦。 政府。
也就是说，在东莞豪宅热销的表象下，成交量在一定程度上集中在少数顶级高端楼盘“盘旋”中。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，高端住宅板块与房地产市场相对独立。 虽然受市场和宏观经济影响相对较小，但其体量不足以支撑房地产市场的企稳。 。
黄涛也认为生活网资讯，少数项目的热销在当前东莞市场低迷的情况下只能算是“星星之火”，后期传导热度会更加困难。 当前刚性需求、购买力下降、信心不足的基本局面尚未根本扭转，后续楼市整体复苏动能仍将不足。
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