记者 李慧琳 编辑 谭璐
在残酷的房地产企业淘汰赛中，齐金星带领的滨江集团一路过关斩将。
6月以来，滨江通过招投标、并购、土地拍卖等方式增加土地储备，涉及资金近60亿元。
算上前5个月118亿元的股权和土地收购，滨江今年以来已斥资178亿元补仓。
齐金兴也成为了成长最快的地产巨头之一。
根据今年前5个月801.7亿元的销售总额，滨江在中指研究院排名中位列第9位，较去年上升7位，是TOP25中最先进的民营企业。
这远远超出了齐金星的既定目标——全国销量排名稳定在15名以内。然而，轻松的表面之下，他也有自己的焦虑。
凶猛的黑马
这一个月来，齐金星频繁征地。
首先，6月20日，滨江发布公告，通过杭州产权交易所，以23.25亿元间接收购杭州三块地块51%权益。
四天前，滨江通过增资入股间接增加土地储备建筑面积8.88万平方米，涉及资金8.7亿元。
作为土地拍卖市场的常客，滨江6月9日以27.77亿元的价格拍得一幅土地。
据中植研究统计，今年前5个月，滨江权益拿地金额达118亿元，位居全国第7位。
楼市仍在波动，滨江的拿地显得有些激进。
在齐金星看来，这是一个战略选择。 “滨江必须努力抓住这些机遇和时间。”
他是杭州人。 1992年创立滨江后，他专注于大本营，谨慎扩张。 总销售额的百分之八十来自杭州市场。
齐金星
到2022年底，杭州将占滨江土地储备总量的65%，其余分布在浙江省其他城市以及广州、南京、南通、苏州.
齐金星的经营理念是：避免远视。
“在市中心能买到的，在外围就买不到；在杭州有的，尽量少在浙江买到；在浙江有的，尽量在浙江买到”长三角；地面战略。
一位熟悉滨江的杭州房企人士告诉《21CBR》记者，在滨江极地区域深耕的优势是经营半径小、成本较低。 同时，他熟悉杭州当地的商业环境和政府关系，积累了一定数量的客户。 根据。
中指研究院数据显示，2022年滨江将在杭州拥有最大的市场份额，达到20.8%。 去年，其新项目全部位于浙江省，其中38个位于杭州。
齐金星主打高周转模式，加快销售速度。
去年，滨江的湖翠里、金翠金辰公馆、风亭云地等项目在杭州从拿地到开业仅用了5-6个月的时间。
至于“枫影华庭”项目，今年2月21日拿地，57天后就拿到了预售证。
权衡
滨江的“黑马”面貌早已显露出来。
2022年，其销售额达1539亿元，在全国的份额将首次超过1%，在克而瑞行业销售额排名中位列第13位，较上年上升9位。
去年，滨江股价持续上涨，从4.4元左右的低点升至12.96元的高点。 齐金星父子在胡润百富上的财富达190亿元，比上年增加100亿元，排名提升506位。
“并不是我们侵略性强，而是撤退的速度比别人慢了一些。” 齐金星直言，滨江新货的价值增长很快，这只是同行的“衬托”。
事实上，2022年楼市下行，滨江也不能幸免。 销售额同比将下降8%左右。
齐金星并不是靠运气。
凶猛的外表下，齐金星有自己的投资标准，要求土地权益金额不得超过现金流的0.6倍。
滨江的项目大多采取合作开发模式，以减轻资金压力。 2022年新增土地中，滨江权益仅占51%，金额为374.1亿元，约为全年现金流的54%。
由于布局中城市地价成本较高，滨江有息负债增至535.45亿元，较上年末增加77亿元。 对于齐金星来说，压力并不大。
一是资金充足。
2022年，滨江经营净现金流将增至52.1亿元，股权出售现金回报约690亿元。 截至2022年底，滨江账面现金为243亿元，一年内到期的有息负债为146亿元。
滨江在国内仍拥有丰富的融资渠道。 同期，公司授信总额1183.33亿元，同比增长42%。 去年先后发行了5只债券，规模超过45亿元。
第二，借的钱不贵。
滨江的有息负债结构简单，银行贷款和直接融资占比约为8：2，相对便宜。 2022年融资成本仅为4.6%。
这得益于齐金星的“选择”方式。 在对外融资时，他坚持不碰海外债、商业票据、ABS等融资工具，规避风险。
危机始终伴随
一角的和平，滨江充分享受了区域深耕的红利，但也暴露了利润低下的弊端。
受杭州限价政策和高价拿地影响，滨江2022年综合毛利率为17.5%，为2016年以来最低值，同比下降7.4个百分点。
滨江集团2017-2022年杭州市场销售份额数据来源：中指数据CREIS
“所有的鸡蛋都集中在一两个篮子里，如果有变化，影响就特别大。”
上述房企表示，今年杭州市场区域分化明显。
临安、临平、钱塘、绍兴等地区，销售速度和周期放缓，价格快速下跌。 滨江部分项目面临销售压力。
齐金星试图拓展其他省份的市场，但并没有明显的起色。
上述房地产公司人士告诉“21CBR”记者，滨江是一家建筑公司起家的，对总承包商的控制和要求比较严格，日常与之合作的公司只有五六家。
这种模式可以严格控制质量，在其他领域效果很难说。
“滨江向外扩张的时候，会遇到总承包体系能否跟上的问题。” 上述人士发现，在上海、深圳等城市，滨江的项目进展并不那么顺利。
抓住低溢价拿地窗口期，大量囤地，有望改变毛利率持续下滑的局面。 滨江投资部预计，杭州首批项目平均净利润率预计在8%左右，第二批略有提升。
2022年实现净利润37亿元，同比增长23.6%，是少数保持增长的民营企业之一。
2022年，齐金兴将向股东每10股派发现金股利2.5元，共计派发现金7.78亿元，达到历史最高水平。
天眼查显示生活网报道，齐金星个人持有滨江股份约3.72亿股，并收受约9300万元。
齐金星对员工也相当慷慨。
去年，他给每位员工发放了3万元至5万元不等的消费券。 按照2021年底1644名在职员工测算，这笔支出将高达5000万元。
2023年，维稳仍是重中之重，齐金星收紧投融资指标：
土地收购权益金额控制在300亿元以内，股权有息负债控制在470亿元以内，融资贷款利率降低至4.5%以内。
对于销售目标，他没有像往年那样设定具体数字，而是改为跟随市场的“浮动指标”——销量占国内市场的1%以上。
在齐金星看来，未来5到10年将是滨江最好的时期。
61岁时，他从未放弃。
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