“拆解一线房市”实际上是放松了对购房者的约束，即降低了购房者的交易成本和门槛，不失为对症下药。
作词：关不语
7月27日晚，住建部发文调整房地产调控政策。 其中，最受市场关注的有三项：降低购买首套房首付比例和贷款利率、购买改善型住房税费减免、个人住房贷款“认房不认房”到贷款”。
地图/网络
7月29日、7月30日，北京、深圳、广州相继就落实政策调整作出积极表态。 不少分析和评论认为，这是一线城市房市“放松”的明显迹象。
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此次住房城乡建设部对“三件套”的调整，确实是为四大一线量身定做。
为了降低首付，四大一线城市以外的大部分城市都执行了监管部门首套20%的最低标准。 但北京、上海、广州、深圳的首付比例仍为40%、35%、30%、30%，要高很多。
减税、免税的情况也类似。 “四大”以外的许多城市都出台了类似减税降费的政策。
至于“认房不认贷”，则更有针对性。 因为原来的“认房认贷”针对的是人口流入量大、改善需求旺盛的热点城市，与三线以下的住房市场关系不大。
图/画虫创意
因此，住建部的“三件套”确实具有政策风向标的意义。 此前或明或暗的密集政策调整，“四大一线除外”，也算是接近尾声了。
而且，这三项政策都是切实减轻购房负担和成本的政策。 不管能否起到所谓“救市”的作用，都是方便百姓、惠及百姓的。
02
多年来，房地产调控政策一直存在矛盾。 调控的政策目标都是为了遏制房价过快上涨，向着惠及百姓的方向发展，但政策措施却大幅增加了购房者的交易成本和交易风险。
通过增加负担来达到减轻负担的目的，是否矛盾？ 结果，在多轮调控下，房价并没有下降，购房者的交易成本实际上却上升了。 与其说调控房价，不如说把房地产蛋糕分配给实力雄厚的交易方。
比如“认房认贷”，首付比例的提高无疑有利于房地产开发商的资金回笼。 而且被认定为第二套房子的利率提高了，银行的收入也增加了。 三方交易对银行和房地产开发商来说是双赢，那么谁是输家呢？
以调控房地产为名增加地方政府财政收入，无需做大量工作，只需增加税费即可。
这种大幅提高购房成本的调控政策，即便以“抑制投机”着称，也是徒劳。 更重要的是，“认房认贷”对于有十年、二十年前贷款记录的购房者，可以放宽涉嫌炒房的标准。 如此宽泛的标准实在是难以想象。
事实上，抑制房价上涨的方法有很多。 最有效的就是增加供给。 1990年代中后期，大量香港移民涌入加拿大，加拿大热点城市房价一度创下90天内上涨100%的纪录。
加拿大政府的做法是大幅增加土地供应。 如果加价100%，我就把300%的土地挂牌，短短一个月我就可以控制住疯涨的房价。 放开供给的市场化运作，有效抑制了投机性交易，抑制了投机性交易，降低了实际住房需求的交易成本。
加拿大是发达国家中少数仍然拥有大量公地的国家之一，而我们恰好也有。 然而，几乎每一轮调控，地方政府都采取逆向操作来减少土地供应。 这是为了遏制房价，还是为了保值土地？
▲加拿大温哥华（图/图冲创意）
地方政府不愿意承担低价出售土地来抑制房价的成本，而是提高购房成本来抑制交易量。 这种做法造成了短期内房价稳定的假象，但并不能真正改变房价上涨的趋势。
这种调控结合并不能真正抑制房价，但可以最大程度地将成本转嫁给购房者生活网资讯，尤其是刚需购房者。 为了解决刚需购房的政策调控，让刚需购房者承担了更多的政策成本。
因此，多轮楼市政策调控周期，呈现出房价“退一进三”的阶梯式上涨，反而造成了“房价永远上涨”的错误印象。
直到经济下行压力下的这一轮最强调控，房价才真正没有上涨。 随之而来的是政策调整的密集出台，LPR的持续下跌，由打压变为鼓励。 在此背景下，四大一线房地产市场终于出现了政策松动的迹象。 如果不放松，中国房地产业的最后一道防线也将面临倒塌的危险。
03
四大一线房地产市场是中国房地产业的最后一道防线。
2022年，房企中土地储备量最大的保利和万科将分别占土地储备总量的35%和24%。 两家公司持有的一级土地储备均占10%。 如果按照货物价值计算，则不应低于25%。
三线以下的土地储备价值不稳定，二线也出现分化。 相对稳定、保值的一级土地储备是这两家超级房企的底层资产。 对于其他土地储备排名前十的房企来说，一级土地储备的比例更高。 城建一线土地储备占比75%，越秀近40%的土地储备位于一线四线城市。
如果一线房地产市场被攻破，很多顶级房企就会陷入困境。 很多人并不关心房地产企业的生死存亡，甚至希望房地产企业早点死掉。 殊不知，房地产企业是地方财政、土地财政的节点，牵一发而动全身。
四大一线房地产市场并不平静。 宏观经济形势的寒风并非前几轮政策调控引发的“阵风”，四大一线房地产市场也无法独善其身。
物价确实上涨了。 国家统计局发布的《2023年6月70个大中城市商品住房销售价格变动情况》显示：
一线城市中，北京、上海新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.4%，广州、深圳环比下降0.1%和0.3%分别。 从同比看，一线城市新建住宅价格同比上涨1.3%，涨幅比5月份回落0.4个百分点。 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比5月份扩大0.3个百分点。
虽然国家统计局的数据与往常的“轰动”有出入，但从多项数据的下滑中也能看出趋势。 尤其是二手房销售价格降幅扩大，具有较强的风向标意义。
在价格有限、交易受限的市场环境下，交易量比价格指标更能反映市场供求关系。
▲上海宝山永乐路（图/图崇创意）
上半年，四大一线城市二手房成交量一季度“小阳春”，二季度成交量大幅下滑，挂牌量大幅下滑。二手房处于高位。
中原数据显示，上海二手房挂牌量已突破20万套，创历史新高。 财联社报道称，北京二手房挂牌量已达近20万套。 目前广州和深圳二手房挂牌量分别为13.5万套和5.2万套。
深圳的二手房挂牌数量明显低于三大哥，因为深圳的商品房总数不到200万套，与北京的1300万套和上海的800万套相差甚远。 因此，二手房挂牌数量也相应减少。
一线住房市场的特点是改善型住房需求占比较高。 一步到位买一套新房是非常困难的。 因此，二手房市场不坚挺，新房市场启动困难。
各项指标显示，一线房市已出现“需求不足”的迹象。 这就需要释放更多的住房需求。 因此，“拆散一线房市”实际上是在放松对购房者的约束，即降低购房者的交易成本和门槛，不失为对症下药。
江湖上流传着一句不客气的话，“房产就像夜壶，需要的时候就可以用”。 事实上，买家就是“夜壶”，现在是时候使用它了。 这种“夜锅观念”是中国房地产行业的根本问题。
市场需求是可以被任意忽视、压制、操纵的。 这不是正常的市场机制，也不会有正常的市场表现。
缺乏稳定的市场环境、政策预期与市场预期反复碰撞、政策成本叠加市场成本，都落在了购房者的头上。 房地产行业长期稳定发展如何？
希望这次政策松动不是“借夜壶”救市，而是政策思路的根本转变，是房地产行业回归正常市场机制的真正长期松动。 便民、造福人民，才是经济发展的长远之道。
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