两周前，住建部召集央企中海、华润、半国企万科、民企龙湖四家房地产企业来京开会。 除此之外，还有三个施工单位和一个中介机构。
领导者以一些问题开始了这一章。 最近有研发的趋势，想听听企业说说各自的情况。
万科董事长于亮首先发言。 他以上海云锦东方的新品活动为例，表示一线城市限价，最后最便宜的还是有钱人。 房地产市场已经到了这个地步，是时候全面放开各种限制性政策了。
正如我之前所说，这两年房地产市场越来越像股市，牛市转瞬即逝。 今年年初的小阳春也不例外。 由于购房者信心不足，且后续政策缺乏，只持续了一个月。
截至6月，北京、上海的二手房交易量已降至3月的一半左右。 野兽大师的朋友紫姨刚刚写道：
北京和上海的许多富人正在出售他们的豪宅。
更让房地产开发商绝望的是，7月的情况比6月还要糟糕。 7月前三周，全国50个重点城市新房成交面积环比下降33%，同比下降37%。
大家都知道房地产很惨，但只有看这个数据才知道有多惨：比去年疫情期间惨多了。 大家的心思都在屋外。
除一线城市外，大部分城市都没有刺激工具。 这让性格冷静的于良在会上有些激动。 他说了半天，越说越兴奋。 他说完，其他地产公司的领导都额头上冒汗了，也就没有再说话。
可能是巧合。 会议一结束，市场情绪就和于亮的心态一样，再次被吹了起来。
对于碧桂园这个领先的房地产公司中仅存的少数私人开发商之一来说，多只债券的价格突然暴跌。 其中一只下跌20%的债券距离赎回只剩两个月了。
去年还在救建业的地产大亨王健林，在7月11日至7月23日期间，三次抛售万达电影股份，最终踩到了点，还清了万达的4亿美元债务。
王首富已经好几年没有在年会上唱歌了。 他的偶像刀郎日前发布了新专辑，其中有一首歌曲叫《罗刹海城》。 罗刹海城是罗刹国与龙宫进行贸易的集市。 这首歌说我们世界的根本问题是：
那只鸡是驴，那只驴是鸡。
住建部会议一周后，7月24日，最高层召开会议。 这次分析研究当前经济形势、部署下半年经济工作的会议，涌现出许多新思路。
房东不关心其他的。 他们只看到，2019年以来，每年4月、7月高层会议上9次提到的“房不炒”已经消失。 新的配方是：
在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产政策应及时调整优化。
历时最长的一轮房地产调控似乎已经结束。
2023年7月1日下午，67岁的央行党委书记辞职。
一个多月前，随着国家金融监督管理总局的成立，他卸任银保监会主席职务。 至此，本轮房地产调控的核心监管领导层已告别金融街15号。
曾有记者问他喜欢什么运动，他说：
洗碗。 每当我在家吃晚饭时，我都会洗碗。
洗碗运动员六年的监督生涯可以分为两个阶段。 上半场是给p2p行业洗碗，下半场是给房地产洗碗。
2017年初，时任山东省省长的他被召回银保监会，一年后担任首任银保监会主席。 那时他的心病是p2p，5000家p2p公司每年累计交易额达二三万亿元，坏账率非常高。
上任三个月后，他在第十届陆家嘴论坛上表示：
如果收益率超过6%，就会出现问号，如果超过8%，那就很危险了，如果超过10%，你就要做好损失全部本金的准备。
截至2020年3月，5000家P2P机构只剩下139家。 半年后，只剩下6人了。 年底，他宣布P2P归零。
在他忙着清理p2p的三年里，房地产行业正经历着调控的上半场——交易市场的调控。
2015年底，化解房地产库存被列为2016年中国经济社会五项重大任务之一。中国人随后迎来了钢铁水泥味道的2016年。
1月份，深圳房价短短一个月暴涨52.7%； 几乎同一时间，上海一处老公房以430万元挂牌，一日内三度提价，最终挂牌至500万元； 底价4.7万的地王出炉。
今年，上海人排队离婚，北京人排队买房，中国房地产市场销售额首次突破10万亿——大致相当于加拿大2016年的GDP总量。
资金正在流入房地产市场。 我国个人购房贷款一年新增近5万亿元，占全年我国各类贷款增量的40%。
沉浸在房价奇迹中的炒房者很少关注2016年国庆前后的微妙变化。
9月30日，北京发布京八新政，宣布提高一两套首付比例，随后20多个城市出台类似调控措施。 这次规定不强，但我当时写了一篇稿子，标题是：
“这个规定实在是太大了。”
次年3月中旬，政府工作报告提出：
遏制热点城市房价过快上涨。
3月17日，北京四部门联合出台新政策，对首套房实行“认房认贷”标准，并再次提高二套房首付比例，并暂停首套房首付比例。发放个人住房贷款期限超过25年。
此后，从北上广深等一线城市，到武汉、南京、杭州、厦门等二线城市，再到京深周边大都市圈，都迎来了在监管升级方面。
两个月后，楼市进入限购、限贷、限价、限售、限业的“五限”时代。
又一个月，各地陆续上调房贷利率。 当年9月，监管部门开始严查各类“消费贷”进入楼市。 截至去年底，据国务院统计，今年以来，50多个城市出台了180余项房地产调控措施：
目前，一线城市全部“认房认贷”，非常住人口购房门槛已提高至5年。
但一二线驱赶的资金并没有消亡，而是顺流而下，与棚改货币化一起，流入三四线的洼地。
碧桂园下沉至三四线，567高成交策略成为开发商的标配武器。 恒大喊出万亿口号，中梁、新丽、阳光城、中南相继踏上碧桂园的脚步，进入烧油三四线，再愣愣地变成了牛逼加千亿房屋。 企业。
2022年8月，清华大学经济管理学院魏教授在一次私人内部演讲中提到了一些关键的历史时刻。 他表示，财政对房地产的依赖度为35%-55%，但房地产如此大的贡献是基于三高模型，而这个模型何时能持续需要预测：
内部报告预计，2019年房地产将达到顶峰，依靠原有的模式，未来销售面积和销售额不可能再创新高。
确实如此。 2019年，一些房企的销售额可能悄然突破万亿元，但他们不敢公布。
房地产企业的惯性超乎想象。 2020年疫情爆发后的5月，房地产意外进入又一个拿地高峰期。 与此同时，39%的银行信贷流入房地产。
这是一个危险信号。 魏教授说：
决策者发现依靠自我监管是不可能的。
郭主席来了。
2020年8月，身兼银保监会和央行两个重要职务的郭主席在《求是》杂志上发表文章，其中一句话对房地产行业提出了最严厉的指责：
房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。
当月，央行和银保监会提出对房地产企业净负债率、短期现金负债率等财务指标进行限制。 业界称之为政策三条红线。
这标志着房地产调控正式迎来下半场——金融市场调控。
三条红线的影响无需赘述。 再加上后来出现的住房贷款两集中制度，几乎切断了房地产企业国内的融资渠道。 房地产公司不可能借新还旧。
2021年6月，还在向P2P宣战的陆家嘴金融大会上，郭主席向房地产发出了最后的警告：
那些押注房价永远不会下跌的人最终将付出惨重的代价。
后来发生的事情大家应该还记忆犹新。 各大城市住房贷款大规模收紧或直接暂停，不少购房者的贷款排队时间已超过半年。 房地产企业的经营现金流也被切断。
没过多久，恒大财富总部大楼就被投资者包围了。 辛辛苦苦干了半年，项目没能卖出去的徐老板，在毁约前就如遭雷击。
10月，有记者在国际研讨会上向央行领导提问，恒大事件是否有必要采取措施规避系统性风险？ 央行领导表示：
对策一是防止恒大的风险传导至其他房地产企业，二是防止风险传导至金融领域。
但事情并没有按预期进行。 之后恒大、花样年、索尼、蓝光、奥园……民营地产企业纷纷爆发。
当年国庆期间遭遇雷雨，花样年成为第一个倒地的开发商。 此后，海外债务也向中国房地产企业关闭了大门。 尤其是绿色地产企业佳兆业的雷暴，意味着三道红线失去了参考价值。
未来民营房企的日子也会类似。 徐惠林老板随后发了一条朋友圈：
融资不顺畅，销售疲软，没有一家房企还得起钱。
2022年伊始，春节刚过，央行就把四大AMC机构召集到一起开会，给他们开了两个大口子：
暂时放宽AMC机构非金融债券和单一企业核心资本限制。
AMC的不良资产业务可分为金融机构不良资产和非金融机构不良资产。 在所有非金融业务中，房地产公司的项目是最赚钱的。 有人说，收购房企应收账款，实际上是在帮助房企融资。
监管机构已采取措施限制AMC房地产投资过度集中的风险。 即单个项目投资额不能超过资本金的5%。
当时四大资管公司的资本都超过了200亿，也就是单个项目没有超过10亿。 事实上，有的AMC单个项目就能赚三四十亿元，其中隐藏着巨大的风险。
2021年起生活网报道，AMC机构将被集体要求回归主营业务。 四大企业非金融不良资产占比相继降低。
央行给AMC的两个开口是显而易见的。 当时，接近雷雨的融创甚至已经收到了四大AMC之一的董家渡项目的融资并购方案，只等靴子落地。
但央行会议第二天，银保监会就召集四大AMC重新召开会议：
还是要谨慎。
由于没有明确、详细的政策，AMC没有配额去改变历史趋势。 融创再次收到董家渡项目建议书，报价低得令人难以置信。
几个月后，这种情绪蔓延到C端，减贷浪潮开始爆发。
两周前，恒大终于公布了推迟两年的财报。 最重要的一点是，其净资产两年蒸发了8000亿。 包叔说，这些钱相当于2400头大象的重量。
恒大三分之一的负债是金融负债。 金融机构受到的打击最为严重。
还有供应商被欠数千亿美元。 比如帮助恒大卖房的易居遭到雷击，装修供应商广田集团破产重组，上市公司文科花园由民企转为国资等。
索菲亚、嘉誉、江湖集团、老板电器等多家主要供应商也深度参与。
2019年至2022年，房地产开发从业人员将从210万人下降至170万人，上下游产业将减少600万人就业岗位，影响全产业链10-2000万人。
野兽领主有一个朋友，从一家房地产公司辞职后成为了一名律师。 前段时间，我在朋友圈看到他又接了一个案例，帮助一家房地产公司的供应商讨债。 他说：
岂有鲸落，万事皆生。
我还偶然认识了一位算命先生。 这位先生表示，过去一年来找他的人主要是以前的房地产从业者，问得最多的就是两个问题：
我在下一个裁员名单上吗？
我什么时候可以找到新工作？
上个月财报季结束后，有机构盘点了各大房地产上市公司的债务情况。 净负债率中位数从2021年底的76.5%上升至目前的85%； 现金短期债务比率中位数已从 1.05 倍下降至 0.8 倍：
绿色住宅企业比例从32%下降到25%。 红线房地产企业占比从11%上升至25%。
这组数据不包括恒大、世茂、奥园、祥盛等一批当时未披露财报的房企，以及蓝光等退市房企。
三道红线实施两年多，房地产企业看起来更加危险。
前期急于求成的各项政策到2022年将有所放松，低级别城市陆续公开放松房地产调控政策，高层出台16条金融措施，然后是口中的“灰犀牛”领导人的态度完全颠倒了。
房地产似乎再次成为支柱产业。
只是市场依然没有好转。 最初获救的12家房地产企业后来变成了5家。 最终，无论第二支箭还是第三支箭，他们都未能拯救示范地产公司旭辉。
中国人的买房习惯也发生了变化。 2022年全年新增贷款21万亿元，其中人民币房地产贷款仅占3.4%。 2016年这一数字接近45%。
房地产泡沫终于破灭了。
今年上半年，全国100多个城市出台了300余条房地产优化政策，前4个月平均每月有60条。 然后中指的数据说，百强房企销售总额为3.56万亿元，同比增长：
0.1%。
每个房地产人都感受到了统计局的温差。 很多房产经纪人都告诉我：
这可能是有史以来最糟糕的七月。
就连保险资的地产公司远洋也出现了合同违约——这开启了半国企的雷雨时代。 房地产企业股价再度下跌。
前段时间，经济学家、国务院参事室特约研究员姚景源表示，中国经济面临的最大问题是需求不足：
下半年，房地产已经不能再拖累整个国民经济了。
7月27日，国家通讯社发布消息称，住房和城乡建设部部长在近日召开的企业座谈会上表示：
要大力支持刚性住房和改善性住房需求，进一步落实降低首套房首付比例和贷款利率、购买改善性住房税费减免等政策措施，以及“认房不贷”等个人住房贷款；
继续做好房屋交付保障工作，加快工程建设交付进度，切实保障人民群众合法权益。
这次企业座谈会是让于亮非常兴奋的一次。 从房地产高管的角度来看，住建部真正关注的重点是后半句话，前半句话只是给其他部门的建议。
据经济观察报报道，从今年下半年开始，预计22个大城市在限购、首付比例、房贷利率等方面将有更大的自由裁量权：
但一线城市仍需保持实力。
一位国企开发商高管表示，此次政策的主基调是用行政手段让二线城市再延续房地产使命几年，而一线城市仍以房地产为主。调控保持制高点。
放开一线城市一直被视为压舱石政策。 北京某销冠项目负责人判断，即使现在北京政策完全放松，也可能只有几个月的时间。
前段时间，杭州最受欢迎的奥体中心超站云栖入市，232套房源，中标率11.1%。 在入围结果公布前，有销售人员提前向客户透露了这一消息，表示可以期待一下，潮流展会不会有销售限制。
客户担心：
还不如说是有限呢。
限售限购等政策已成为最恶劣环境下楼市的底线政策。 就像深圳的指导价政策一样，很多网红板块并没有因为指导价而彻底崩溃。
在北京这样的一线城市，政策很可能会进行微调，但短期内大概率不会完全放开。 比如房山，郊区郊区，已经折腾了半年了。 据说，关于申请不认购贷款政策的消息，早就有报道了。
核心二线城市接下来应该会迎来窗口期。 据网上发布的文件显示，最高级别会议召开当天下午，长沙市住建局与各部门相关负责人在市政府召开会议讨论交流，全面取消限制购房、限制贷款的政策。
有房地产公司的朋友评价：
核心二线城市仍存在阶段性机会。
统计局表示，2022年我国新房销售规模为13万亿元。 据我粗略统计，4个一线城市占1.88万亿元，18个二线城市占3.5万亿元。
这还是一个很大的数额。
无论如何，长达六年的监管即将结束。
从2016年一二级监管开始，到今天一二级放松监管结束，这段历程是疯狂的、惊心动魄的、痛苦的。 许多参与者，从房地产公司、当地城投、供应商、金融机构，到购房者和房地产从业者，开始为这种残酷的快感买单。
一家幸存的领先房地产公司的领导者仍心有余悸。 他上周告诉我，如果他不裁员、收缩投资，他现在可能也会倒下：
能活着真的很幸运。
许多参与者身心疲惫。 有的企业苦苦挣扎数年，变卖资产还债，但仍难逃破产的命运； 一些购房者掏空六个钱包，购买了维权后多年未完工的房子。
他们失去的是信心； 现在最稀缺的也是信心。
最近，我一直在读有关大萧条的文章。 大萧条不会自行过去。 需要无数人的努力才能生存。 需要从上到下集中到一个地方去思考、去发挥，才能走通。
刀郎最近推出的《罗刹海氏》中，提到了伟大的哲学家特根斯坦。 维特根斯坦曾将哲学思考比作潜水：
人在水里时，有一种自然的上浮倾向，只有经过努力才能到达水底。
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