商业价值已经彻底终止
恒大许久未发射的深度炸弹终于展现了威力。
7月17日深夜，中国恒大（03333.HK）在香港联交所发布公告，相继补发2021年年报、2022年半年报和2022年年报。 这三份迟来已久的财报一经披露，迅速引起市场轰动也就不足为奇了。
财报显示，恒大2021年、2022年净亏损合计将超过8000亿元。 截至2022年12月31日，恒大负债总额超过2.4万亿元，而手头现金及现金等价物仅为43.34亿元。
这意味着，近两年来，恒大创下了中国企业最高亏损纪录，远超同期所有其他房地产企业亏损之和。 与此同时，堪称“天文数字”的巨额债务，相当于该公司过去10年净利润总额的100多倍。 甚至高于苏州2022年GDP总量。 苏州2022年GDP总量2.39万亿元，在全国城市中排名第六。
如今，距离恒大2021年最初的“雷雨”已经过去了两年，行业、投资者甚至普通民众都对其糟糕的财务状况抱有一定的预期。 “欠债两万亿元”的说法也在民间流传，但这一消息的公布仍让不少人感到震惊。
“虽然我们知道恒大的财务数据不好，债权债务关系极其复杂，但看到官方数据我还是很惊讶，问题的严重性超出了外界的想象，尤其是这两年的损失达到了8000亿，太不可思议了。” 中南财经政法大学兼职教授谭浩军告诉《中国新闻周刊》。
对于这些长期难以交付的财务报告，恒大外部审计师在会议上表示：“无法对此发表意见。” 因素”； 另一方面，公司提供的财务信息不充分，会计师事务所对相关期初余额及比较数据无法满意。
蓝思咨询创始人邝玉清指出，“这些数据没有经过审计，一家人的说法本身的可信度就值得怀疑。比如资产可能是水，债务可能被低估，其价值已经被低估了。”彻底终止。”
截至2022年底，恒大拥有员工10.29万人； 合同负债7210亿元。 如果按每套100万元估算，恒大还有72万套房屋已售出但尚未交付。 卷入其中的数万个家庭，恐怕才是恒大债务危机中最需要关注的。
2022年11月，广东深圳，已关闭的恒大总部工地。图/视觉中国
惊人的洞
正如7天前宣布的那样，恒大终于亮出了自己许久不敢向别人展示的账本。
持续产生的巨额亏损是市场关注的焦点。 数据显示，恒大2021年和2022年将分别亏损6862.2亿元和1258.1亿元。 两年总净亏损将达8120亿元，日均亏损11亿元。
正是因为这些巨额亏损，恒大的债务总额已经超过了市场此前预期的“2万亿元”，进一步达到了2.44万亿元。 其中，剔除合同负债7210.2亿元，各项有息负债合计1.72万亿元。
恒大表示，庞大、优质的土地储备是集团保证楼盘交付、逐步清偿债务、恢复正常经营的坚实基础。 截至2022年底，恒大拥有土地储备2.1亿平方米。 除在建物业等重大项目外，集团还参与了79个改造项目。
然而，恒大持有的这些资产总价值为1.84万亿元。 显然，家里已经不够了，已经资不抵债了。 但其持有的现金及现金等价物仅有43.34亿元，流动性状况极为堪忧。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳对此分析，“恒大现金太少，短期内到期的债务非常大，现金不足以覆盖短期债务。这是它面临的最直接的问题。”
事实上，就在一个月前，恒大就恒大地产卷入重大诉讼、未能清偿到期债务等重大事项发布公告称，截至2023年4月末，发行人目标金额超过30万元待定。 诉讼案件总数1426件，标的总额约3495.53亿元； 发行人未偿还到期债务（不含境内外债券）合计约2724.79亿元，累计逾期商业票据合计约2459.87亿元。
今年5月，恒大也在港交所发布公告披露，因债务到期未清偿，收到法院裁决通知书，集团董事局主席许家印成为该人须予执行。
恒大在回顾2022年各业务板块时表示，公司以最大力度积极推进保交房工作，实现732个保交房项目全面复工，全年累计交付保交房30.1万套那一年; 梅赛德斯-奔驰5款车型量产交付。
但恒大“雷雨”以来，卖房带来的业绩持续暴跌。 2021年其销售额为3729亿，同比下降48%； 2022年销售额为317亿，再次下降91%。 据恒大最新披露，今年1-5月，集团实现合同销售金额337.67亿元，合同销售面积492.58万平方米。 对于巨大的债务缺口来说，这些“赔率”无疑是九牛一毛。
恒大汽车的表现更是惨不忍睹。 截至今年5月底，新能源汽车交付量刚刚突破1000辆。 在当前新能源汽车市场的竞争格局下，濒临被淘汰的恒大汽车近年来已“烧钱”474亿元，未来或许只能留下一处灰烬。
恒大的自救行动收效甚微。 例如，2021年至2022年，恒大营销费用将从319.45亿元下降至60.68亿元； 管理费用由165.27亿元下降到66.78亿元； 通过裁员和降薪，两年来，劳动力成本累计降低了84%。
但现在，问题已经变得如此严重，即使恒大出售，这近6000亿的窟窿也无法填补。
“负”敌国
罗马帝国不是一天建成的生活网报道，恒大帝国也不是一天垮掉的。
过去10年，中国房地产市场快速发展。 恒大通过持续大规模扩张，在2017年超越万科跃居中国房地产行业第一。 当时，其资产达万亿，年销售额突破4000亿元。 他曾经是中国首富。
此后，除了在房地产主业上继续大踏步前进外，恒大还不断加大在金融、健康、文化、旅游、体育等其他业务领域的权重，逐步形成了规模化的经营格局。商业集团。
但受房地产市场变化影响，恒大2019年、2020年利润连续两年下滑，恒大打折促销、延迟交房、项目停工、债务违约等负面消息也开始不断传出。
同时，监管层将出台2020年“三条红线”，分别是扣除预收账款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短缺期限负债率小于1倍。 设定房地产企业有息负债增速和门槛，促使房地产企业降负债、去杠杆。 当时，恒大全部踩在红线上，其2020年末三项指标分别为83.43%、152.89%、0.54，因此恒大不得不通过增加有息负债来应对监管压力。
2021年，恒大集团财务状况将进一步恶化，面临巨额债务，引发市场恐慌。 “雷雨”过后，恒大股价一个月内暴跌逾80%，资金周转再次遭受重创。 金融危机逐渐加剧，直至达到“债务两万亿元”的地步。
谭浩军指出，“恒大的债务问题主要是多年来决策过程中的盲目债务扩张，通过扩大债务来抵消债务的方式在市场良好时期、高原期或低迷时期都难以生存，然后它就会立即暴露。”
“过去房地产快速崛起的时候，整个行业普遍都是通过高周转、高成本、高杠杆的‘三高’模式来运作，而恒大是其中最为激进的。” 李玉佳表示，“当时行业内形成了资产价格。预期一致上涨，谈区域规划前景的地方政府也对土地和资产价格有隐性担保，所以包括银行、信托、民间资本在内的金融机构不会倒闭的企业都在“喂钱”，而恒大也在利用信息不畅和监管漏洞进行超额抵押或双重抵押，以获得更大的融资规模，从而导致了风险不断积累。”
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员潘和林表示，“房地产企业是重资产企业、长期企业，这些企业最怕的是库存和债务过多，理想状态是变现资产偿还债务，但近年来，楼市消化库存的能力减弱，恒大债务过多并没有及时去杠杆、去库存。这几年，政府的供给侧改革给了房地产企业机会，一些房地产企业吸取了教训，但恒大显然没有。”
易居研究院研究总监严跃进向《中国新闻周刊》指出，“除了恒大自身管理水平的不足之外，其遭遇也在一定程度上与行业的大幅调整有关。不少房企负债累累，盈利方面也存在很大的问题，而且很多问题在最近三年都无法得到有效解决，这是目前需要警惕的，如果不及时处理，就会有对投资者信心和购房者权益保护造成负面影响，影响较大。”
在叠加因素的影响下，短短几年时间，许家印从中国首富跌落到如今的“负”敌国。 他本人也从雷雨之初的积极回应还债，到了几乎隐匿在公众视野中。 与此同时，恒大的财务状况也被隐藏已久。
至于恒大为何选择此时公布财务数据，沉萌认为，这可能与港交所的要求有关。
2022年3月21日，中国恒大股票将停止在香港联交所交易。 根据规定，联交所有权对连续停牌18个月的证券进行退市，恒大的截止日期将于今年9月20日到期。
不过，股票复牌并没有那么简单，补发财务报告也只是满足了最基本的要求。 恒大还在公告中表示，公司股票将继续停牌，直至另行通知。
现在最恐慌的是债权人和银行
如何收拾烂摊子，是目前大家最关心的问题。
潘和林认为，“敢于公开财务报告，说明恒大至少敢于暴露在阳光下。解决问题比隐藏问题容易。财务信息的披露可以为解决恒大的问题提供条件。”将来。”
财报显示，截至2022年底，恒大仍有员工10.29万人，其中恒大地产7.21万人，占比70%； 恒大汽车4,506人，占比4.38%； 房地产开发人员。
虽然这10万工人的平均年薪从2021年的12万/年下降到2022年的4万/年，但他们仍然指望着恒大这个公司活下去。
同时，截至2022年底，恒大的合同负债为7210亿元，这是已经卖掉但尚未交付的房子的钱。 如果按照100万套计算，目前还有72万套房屋已售出但尚未交付。 这背后，有72万个家庭不愿意住在烂尾楼里。
“恒大首先要做的最基本的事情就是保证房子的交付，首先保证房子交了，而且不让买家付钱，还要承担银行贷款的利息，但是不能住自己的房子，之后可以考虑走退市破产清算的流程。 李玉嘉指出。
“债权人和银行现在是最恐慌的。” IPG中国首席经济学家薄文曦告诉《中国新闻周刊》。
财报中，恒大披露了公司目前的自救举措：针对恒大约134亿元存款质押被相关银行强制执行的情况，公司成立独立调查委员会进行调查，并进一步加强内控管理。 ; 公司稳步推进海外债务重组方案的制定，并获得香港高等法院批准推迟审理清盘申请。
今年3月，恒大海外债务重组迈出新步伐：恒大将海外债务分为A组和C组，前者包括恒大发行的海外票据、债券和贷款，后者包括大型离岸金融机构负债（包括担保和看跌期权）。
据最新披露，债务重组方面，恒大即将于7月24日至25日召开多场重组债权人会议，海外债务重组或将迎来明确结果。
白文曦表示，“恒大目前2.1亿平方米的土地储备和在建项目并不是能立即带来现金流的有效资产，而是更多的债务，需要更多的持续投入。”
“恒大危机解决起来非常困难，存量土地等资产正在贬值，卖房变现越来越难。” 谭浩军说道。
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