潜在需求不等于实际需求
买卖房屋有新的税收政策吗？ 7月25日，国家税务总局官网发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中涉及房地产领域的税费优惠政策有数十项，引发了各方关注。受到多方关注。
但经过多方调查发现，这并不是新的购房税收政策的公布，而是对此前税收优惠政策的回顾。
可以说，正是因为近期楼市成交的起起伏伏以及市场情绪的不稳定，政策领域的动荡才显得格外引人瞩目。
今年四五月份，房地产市场成交回升，市场似乎出现了一些复苏的迹象。 不过，随着今年上半年全国房地产市场各项数据的出炉，一些指标的变化引发关注。
7月24日，中央政治局会议指出，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。 7月27日，官方消息称，住建部部长倪虹指出，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实降低首付比例和贷款利率购买第一套房子，改善住房的税收减免。 、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。
业内人士指出，这是房地产政策调整优化的强烈信号，发令枪已经打响，利好政策将逐步落地。
这背后，我国楼市到底发生了什么，何时才能企稳？
图/画虫创意
发令枪已鸣响
7月24日，中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势根据城市政策，及时调整优化房地产政策，用好政策工具箱，更好满足居民刚性、改善性住房需求，将促进房地产市场平稳健康发展。
业内人士指出，房地产政策传递出强烈的调整优化信号，下半年有望加大需求侧和供给侧的政策支持力度。
7月25日，国家税务总局官网发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中包括房地产领域数十项税费优惠政策。 备受关注。
但经过多方调查发现，这并不是新的购房税收政策的公布，而是对此前税收优惠政策的回顾。 12366税务咨询热线工作人员告诉《中国新闻周刊》，目前尚无最新的购房税收政策变化文件。 一旦有最新变更，将第一时间通过官网发布。
分析人士表示，此次梳理了多项优惠政策，以更好地释放宽松税费政策的信号和引导。
“提振信心、防控风险、促进转型是未来房地产政策的主要方向，这需要供给侧和需求侧两个方面的努力。”中国住建委副主任范建双表示。浙江工业大学房地产研究所. 一方面为优质房地产企业提供流动性，不断降低房地产企业的融资成本，进而实现行业整体的自愈、自愈功能。 需求方面，进一步降低首套房贷款利率，降低购房成本，支持住房刚性需求； 同时，降低二套房首付比例和贷款利率，释放改善需求。 “本市调整为“认房不认贷”。
7月27日，中国建设报报道，住房城乡建设部部长倪虹近日召开企业座谈会强调，要继续巩固房地产市场企稳回升势头，大力支持刚性需求住房需求改善，进一步落实购房价格下调。 住房首付比例和贷款利率、改善型购房税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施； 继续做好房屋交付保障工作，加快工程建设交付进度，切实保障人民群众合法权益。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉《中国新闻周刊》，这是住建部释放重大利好、启动房地产政策优化的发令枪！ 预计核心城市政策落地将加快。 一是降低购买首套首付比例和贷款利率，二是个人住房贷款“认房不认贷”，三是实行税收减免。
陈文静进一步表示，此外，预计过去市场过热阶段出台的政策也将逐步优化，比如优化限价政策，让价格回归市场； 优化限购政策，以“一区一策”的方式助力一二线城市郊区去库存。 继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条； 降低第二套房贷款利率； 优化北京、上海等城市普通住房认定标准； 尤其是优化多子女家庭、人才、老年人的住房政策可能是重要途径。
市场低迷
楼市政策优化的背后，恰恰是2023年上半年，房地产投资的实际情况将比数据显示的更为低迷。
国家统计局数据显示，截至2023年6月末，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%； 住宅投资44439亿元，同比下降7.3%。
一方面，2022年上半年，房地产开发投资同比下降5.4%，创历史新低。 今年的情况比去年下降了7.9%。 2021年上半年会下降10%以上，是一个比较大的下降，并且还在继续下降。
另一方面，上半年，房地产企业房屋施工面积79.2亿平方米，同比下降6.6%。 其中，今年上半年房屋新开工面积49880万平方米，同比下降24.3%； 住宅新开工面积36340万平方米，同比下降24.9%。
执信投资研究院高级研究员耿欣欣向《中国新闻周刊》表示，房地产投资仍处于低位运行，特别是新开工和开工面积进一步下降，拖累房地产投资下降对房地产投资缺乏信心。
从销售数据来看，市场此前的复苏态势已迅速逆转。
今年前5个月，商品房销售面积仅下降0.9%，商品房销售额同比增长8.4%。 市场出现了一些改善的迹象。 但从上半年来看，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%； 商品房销售额63092亿元，增长1.1%。 这意味着6月份，全国商品住宅销售量出现严重下滑。
数据显示，6月份，全国商品房销售面积13075万平方米，同比下降28%； 销售额13305亿元，同比下降25%。
耿欣欣表示，上半年房地产销售企稳，但6月份市场情绪偏弱，导致二季度房地产市场主要指标出现波动。
房价变化方面，从上半年新建住宅市场情况来看，70个大中城市中有31个城市新建住宅价格环比上涨，其中27个城市环比上涨。同比增长，保持先升后降的趋势； 上涨城市7个，同比上涨城市6个，二手房价格同比下降的城市超过90%。
对此，耿欣欣分析，上半年，新房价格稳中分化，二手房价格同比呈现阶段性下滑。
范建双向《中国新闻周刊》表示，从目前市场销量等数据来看，市场并未出现根本性好转，信心依然不足。
对此，贝壳研究院市场分析师刘立杰表示，目前房地产市场节奏已从一季度的复苏反弹回归正常。
已发出超过300份保单
事实上，去年以来，楼市调控持续放松。
今年年初，央行等明确表示，将建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，通过“按城监管”降低购房成本。 同时，全国住房和城乡建设工作会议也强调，“要因城施策，精准施策，以更大力度支持刚性、改善性住房需求”。
多地楼市调控措施不断优化，“精准施策”成为政策发力方向。
6月25日，扬州发布《关于促进城市房地产市场平稳健康发展的通知》。 7月1日起，在扬州市城区购买改善型住房的，不再执行限购政策，其原有住房也不再执行限售政策，有效期一年。 此外，杭州、南京等一二线城市也在调整政策，进一步稳定市场预期。
中指研究院监测数据显示，上半年，全国出台楼市调控政策300余项。 其中，公积金支持政策和购房补贴政策是各城市落实政策的主要手段。 部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例、住房贷款等。 利率、优化预售资金监管等。
一方面，从数量上看生活网消息，300保单的规模较大； 但另一方面，与去年同期特别是去年下半年相比，这300个保单的数量仍然较少。
中指研究院监测数据显示，去年下半年，全国出台的楼市调控措施多达500项，这意味着今年上半年的政策数量仅为是去年下半年的60%。
“特别是今年5月份以来，政策出台的频率逐渐放缓。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉《中国新闻周刊》。
以扬州为例，经过多次调整，包括今年2月份的放宽，扬州的限购限售措施基本放宽。
同时，潜在市场需求仍具有一定规模。
刘立杰表示，我国仍处于新型城镇化快速发展阶段，居民改善住房需求强烈。 这种住房需求是市场稳定健康恢复的坚实基础。
日前，中国社科院经济与经济战略研究所住房大数据项目组组长邹林华表示，“利用相关数据中性测算中长期住房需求，2030年、城镇化将增加住房需求、改善住房需求、更新旧房，这三项合计需求约12.46亿平方米，2022年全国商品房销售面积11.46亿平方米因此，中长期住房需求虽然较最高点回落，但仍会保持相对稳定的规模。 。
不过，邹林华表示，未来的需求潜力并不等于实际需求。
从目前的市场来看，经过一段时间的复苏，市场已经迅速降温。
对此，陈文静表示，今年前5个月，随着积压需求的释放，整体市场活跃度有所增强，而到了6月份，前期积压需求释放后，整体市场活跃度有所提升。住房需求释放减弱，基本面疲软的城市市场调整压力加大，房价处于下跌阶段。
刘立杰认为，房地产目前仍面临一些困难和挑战，主要是观望的消费者预期不足。
被压抑的需求
“短期来看，楼市仍难以止跌。”范建双表示。 从消费者预期来看，有三大因素值得特别关注：一是消费者收入大幅下降，购买力不足； 二是市场各方信心不足。 三是房价 过高的价格进一步压缩了一些刚性、改善性需求，导致市场出现供过于求的状态。
国家统计局公布的数据显示，上半年，全国居民人均可支配收入19672元，同比名义增长6.5%； 扣除价格因素实际增长5.8%。 去年，全国居民人均可支配收入36883元。
按照目前的收入增速，预计全国居民年人均可支配收入将接近4万元。
与此同时，上半年，商品房销售面积51592万平方米，销售额56639亿元。 以此计算，全国商品住宅平均销售价格为11000元/平方米。
如果以全国平均水平来看，100平方米的房屋价格为110万元，是居民收入的27倍。 即使按家庭两名劳动力计算，也是家庭收入的13.5倍。
从一二线城市来看，这些城市居民的人均可支配收入较高，有的城市可达6万元至8万元。 但由于房价变动系数远高于收入增长系数，与部分城市人均可支配收入达到全国平均水平两倍相比，房价波动幅度可达3-5倍甚至更高。
这意味着在一些一二线城市，买房的门槛会更高。
范建双表示，高房价下，一些潜在需求很难转化为实际需求，包括刚性需求和改善性需求。
“未来住房需求尤其是改善性需求潜力的持续释放，仍需要市场产品结构和政策条件的配合。” 邹林华说道。
范建双表示，只有充分释放市场流动性，供需双方发力，才能稳定房企运行、稳定市场，才能恢复购房者对市场的信心。
耿欣欣认为，在各项政策持续见效、宏观经济逐步复苏等因素带动下，下半年房地产市场有望回升，推动房地产平稳健康发展行业。
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