主要有利于“认房认贷”的城市改善购房者
图/视觉中国
文章| 《财经》实习生王文通、任德辉
长期受到限购政策影响的一线城市终于收到了分拆的消息。
7月27日，住房城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，提出救市三项措施：进一步落实降低购房首付比例和贷款利率首套住房、购买改良型住房减免税、个人住房贷款“认房不贷”。
这是继7月24日中共中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”后，对政策具体方向和内容的最新表述。其中，第一项政策主要针对刚性需求，第二项和第三项政策主要针对改善需求和新公民群体。
最后一条“认房不认贷”是购房者最关心的。 业内普遍认为，这一政策对一线城市影响较大。 如果取消“双认”政策，一二线城市购房首付和利息两大门槛将大幅降低。
认房不认贷，一线城市利好
“认房不认贷”主要是购买二套房的评价标准。 一般是指，商业银行在确认购房者享有的首套房住房贷款的比例和利息时，只判断该姓氏是否有房子，而不管该姓氏是否有贷款历史。
而“认房认贷”一般指的是，只要个人购房者有贷款纪律，无论是否还清，在实行“认房认贷”的城市购房时， “贷款”中，首付和抵押利息将按照两套标准执行。 。 该政策主要是在“房住不炒”总体调控政策下，在一线城市实施的限购政策。
北京链家研究院院长高远告诉《财经》记者，取消“认房认贷”，是为了让改善群体或新公民群体适度提高杠杆率。 对于那些在家乡购房的群体来说，在现行政策下，即使还清了家乡房贷，在一线城市购房过程中也会被视为购买第二套房。 还清家乡贷款后，即可认定为一线城市首套房。
据中国手指研究院统计，目前实施“认房认贷”的城市主要包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及十多个核心二线城市。成都、西安等一线城市。
不同地区根据实际情况实行不同的“住房认定”和“贷款认定”政策。 以北京为例，该政策首次出现于2010年7月，第二次出现于2017年3月，至今仍在使用。
在北京“认房认贷”条件下，普通住宅第二套房首付比例高达60%，贷款利率约为5.25%。 35%，房贷利率可降至4.75%。
一旦“双认”政策取消，将极大刺激一线城市和热门二线城市的市场活跃度。
此前，我国经历了两轮房地产市场调控周期。 作为一项压制性政策，“双认”政策有效抑制了市场上的房地产投机行为。 而在市场低迷的时候，取消“双认”政策也成为楼市的一剂回春丸。
据贝壳研究院统计，从交易量来看，一线城市自2016年底至2017年初重启“认房认贷”政策后，每年二手房成交量深圳、上海、北京的交易量2017年同比分别下降34%、54%、49%。
从成交价格来看，“认房认贷”也有效抵制了房价上涨。 北京两次推出“双认”政策后，二手房价格经历了一年左右的下降期，房价累计降幅已达15%。
2022年3月1日，郑州率先试水取消“双认”政策，南京、太原、兰州等城市紧随其后。 据贝壳研究院统计，当月郑州二手房成交量环比上涨106%。
热门城市首付及利息仍有下调空间
从近期政策释放的信号可以看出，除了惠及改善型购房者外，还将进一步向刚需购房者倾斜。
2022年起，不少城市调整了首付比例。 据易居研究院统计，目前北京和上海的首付比例位居全国第一，分别为40%和35%，而部分实力较弱的二线城市和大部分三线城市的首付比例则处于全国第一。一线城市已降至监管部门要求的最低水平20%，如哈尔滨、沉阳、郑州等地。 总体来看，城市级别与首付比例成正比，城市级别越高，首付比例越高。
住房贷款利率与LPR（贷款报价利率）相关。 随着中国人民银行6月20日公布，一年期LPR为3.55%，五年期LPR为4.2%，均下降10个基点，一、二期利率住房贷款也在下降。
据贝壳研究院统计，2023年7月，白城第一主流房贷平均利率为3.90%，第二主流房贷利率为4.81%，均低10个基点比上个月。
从城市分类来看，7月份一线城市首套房、二套房贷款利率分别为4.50%、5.03%； 二线城市首套房、二套房贷款利率分别为3.88%、4.81%，均较上月下降10个基点； 四线城市首套房、二套房贷款利率分别为3.88%和4.80%，比上月下降9个基点和10个基点。
从以上数据可以看出，一线城市和热门二线城市首付比例依然远超20%，房贷利率远超4%。 此类城市还有很大的下降空间。
高先生认为，原则上，降低首套房首付可以让首套房杠杆率适度提高，使刚需群体更早入市； 降低房贷利率，降低各群体整体全周期购房成本； 性别群体，降低他们的交易成本； 取消“认房认贷”，是为了让改良性别群体或新公民群体适度提高杠杆率。 各项政策有机互补。
那么，监管层已纷纷定调，未来的政策方向是什么？
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴晶教授认为：“三项措施不仅是逆周期措施，而且有利于共同支撑房地产市场长效机制，鼓励需求首套房，支持改善性需求，抑制投机，可以促进房地产梯度消费。” 他认为，面对楼市低迷，这一政策更具指导意义。 此前，一些政策仅在少数城市进行试点。 在此政策引导下，预计各地区尤其是一线城市将实施更加宽松的政策。 今后政策要更加务实，建议将“按市施策”进一步细化为“按地区施策”，以适应不同地区的差异化情况。
多位业内专家表示生活网报道，对于“认房不贷”、降低首付比例、贷款利率三项政策，一二线城市较三线城市有更大的下降空间与四线城市相比，但宽松的住房贷款政策仍有较大改善空间。 这需要央行、国家金融监管总局以及各国银行的通力合作。 （实习生金若男对本文也有贡献）
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