2023年7月3日，中国房改25周年，中国房地产行业正在进行深度调整。
去年四季度，随着“金融十六条”和支持房企融资的“三支箭”出台，市场普遍判断房地产行业的政策拐点已经出现。 然而半年多过去了，房地产市场的拐点还没有到来。 经历了今年一季度的“小春天”后，4月份市场迅速转冷。 与此同时，房地产企业的财务状况并没有明显改善。
正是在这样的背景下，6月份以来，网络上出现了各种有关房地产救市的“小文章”，但却一次又一次失败。 当前市场的变化似乎与更加有力的救助政策的出现有关。
在犹豫救与不救之间，人们似乎更关心“救市”如何才能有效。 房地产行业还能像过去十年那样成为经济复苏市场的关键举措吗？
图/视觉中国
救还是不救？
“我们听到北京楼市政策的传言，或取消北京六区以外地区的限购，或将‘认房认贷’改为‘只认房不认贷’” ’，或者降低首付比例，特别是目前第二套的首付比例是60%。” 类似的“政策传闻”在市场上流传已久，但预计政策实施的时间点将由5月推后至7月。
是否会出台更严厉的“救市政策”？ 这成为当今中国房地产市场最大的悬念。
“作为从业者，我当然期待政策支持，比如一线城市二套房首付、利率降低、部分地区限购的适当放宽等。但从理性的角度来说看来，上次LPR仅下调10个基点，如此克制的货币政策，或许预示着未来刺激房地产的政策将会更加克制。 全国房地产经理人联盟理事长邓浩智对《中国新闻周刊》表示，如果有更强劲的房地产刺激政策，应该会在近期推出，否则后续推出的可能性不大。评估后，决策者认为‘生存’可能更有利。”
关于“救不救”的讨论在舆论场上已经持续了很长时间，而主张“救”的人往往会强调房地产行业对中国经济的重要性。
6月底，中国房地产集团原董事长孟晓苏在题为《2023年中国房地产业能否重启？》的演讲中提到了一组数据。 2021年，中国房地产行业销售额达到18.2万亿元的历史峰值，但去年却下降了近5万亿元，至13.3万亿元。 去年房地产市场销量降幅超过汽车市场全年销量。
房地产行业被视为拉动内需的关键，甚至有“救楼市救内需”的观点，不仅因为其销量较高，还因为其对周边产业的带动能力。 “房地产业萎缩，空调可能卖不出去。” 孟晓苏曾援引截至去年11月居民新增储蓄15万亿元的数据称，拿出三分之一用于买房装修，就能成功启动楼市。 此言一出，舆论哗然。 但他后来澄清称，这只是鼓励在银行有大量存款的人买房。
但也有观点认为，中国房地产市场已经达到“天花板”。
“房地产已经进入正常的行业调整期，降价、减量、减速，如果非得拿去医院急救，就会扭曲市场。” 万通集团创始人冯仑担心，如果“救市”让房地产市场更加扭曲，那还不如不救。
和冯仑一样，王石也在比较中国和其他国家房地产市场的发展阶段，“30年前，大和房屋是日本三大住宅开发公司之一，75%的收入来自买地、建房、卖房，现在服务收入占比已经达到76%，万科指的是日本经济发展达到稳定期后房地产市场的变化。
但仍有观点认为，房地产行业短期内仍有很大发展空间。 野村证券中国区首席经济学家陆挺认为，去年中国城镇化率为65.2%，但城镇户籍人口仅占全国人口的47%左右，农民工数量约为1.7亿人。 “我们保守估计，需要城镇住房的农民工及其家庭人口为2.2亿人。扣除4%在工作、生活地已拥有城镇住房的农民工，实际住房需求约为1亿套。” ”。
“美国房地产业已有246年的历史，近十年强劲复苏，带动美国经济持续增长。” 显然，孟晓苏认为，只有25年历史的中国房地产业，还没有达到“天花板”。
他认为，一些言论是在用虚假数据来证明中国房地产业已经到了“天花板”。 较低。
有经济学家对《中国新闻周刊》表示，中长期来看，需要引导房地产企业从增量开发向存量服务转型，即从开发商向运营商转型，但这种转型不可能一蹴而就，仍需解决短期内当前存在的问题。
对于房地产行业对中国经济的重要意义，时任国务院副总理刘鹤今年年初表示，中国仍处于快速城镇化阶段，巨大的需求潜力将为房地产提供强劲的支撑。支持房地产业发展。 他表示，房地产业是中国国民经济的支柱产业。 房地产相关贷款占银行信贷近40%，房地产相关收入占地方综合财力50%，房地产占城镇居民资产的60%。
四川省成都市锦江区房产交易中心 图/视觉中国
房地产行业需要软着陆。 相比“救还是不救”，更现实的问题可能是“如何救”。
去年四季度，随着“金融十六条”、“三支箭”等金融支持政策的出台，外界一度评价房地产行业政策拐点已经到来。 但相关政策出台已过去半年多，房企流动性仍难以改善。 。
政策频发，为何房企融资依然困难？
国家统计局每月公布的房地产开发投资增速通常被视为房地产市场冷热的标志。 最新数据显示，1-5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%。 同期，房屋新开工面积39723万平方米，同比下降22.6%。 可见，房地产开发投资降幅尚未见底。
房地产开发投资意愿疲软的背后是房地产企业财务状况并未明显改善，特别是融资修复依然困难。 1-5月，房地产企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%。 其中，国内贷款7175亿元，下降10.5%； 外资13亿元，下降73.5%； 自筹资金16267亿元，下降21.6%。
房企仍无法筹集资金，但去年四季度出台的“金融十六条”和“三支箭”旨在恢复受“三条红线”影响的房企的资金需求“贷款集中度”。
去年底推出的金融支持政策效果有限，部分原因在于部分政策落地时间较长。
以“三支箭”中的“第三支箭”为例。 2022年11月28日，证监会发布五项调整优化房地产企业股权融资措施。 这是时隔12年后我国首次重启房地产股权融资。 与“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信债权工具并称支持房地产业的“第三支箭”。
福建福州某房地产项目售楼处。图/视觉中国
“第三支箭”出炉后，多家房地产上市公司或房地产相关企业纷纷宣布增发。 例如，今年3月，新城控股公告称，拟增资不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动性。 另有计划投资56亿元，建设浙江温州、山东东营、重庆大足、江苏泰安、江苏宿迁、山西大同等6个项目。 这些项目均已取得预售许可证，计划于2023年内交付，项目计划于6月至12月间交付，是公司“保楼交付、保民生”的重要项目。
不过，直到今年5月29日，招商蛇口定增才获批，推出“第三支箭”半年后，迎来第一单。 5月底至6月初，招商蛇口、中交地产、复兴股份、大明城、陆家嘴、保利发展等6家房企公告定增获批。 保交付”和“保民生”项目，或补充流动资金。中国手指研究院企业研究总监刘水认为，获批企业包括中央企业、地方国企以及两家民营企业。企业、复兴、大名城，政策支持覆盖面比较广。
此外，尽管落地政策强力支持，但是否有投资者愿意参与定增仍存疑。 刘水向《中国新闻周刊》解释，当前房地产市场仍处于弱势复苏过程中。 中长期来看，新增住房增量市场空间有限，房地产企业需要向新的开发模式转型。 转股期间，投资者对房地产行业的担忧较多，定增计划能否真正成功募集资金仍是未知数。 此外，目前上市房企估值普遍较低，也削弱了定增计划对原有股东的吸引力。
目前，一些上市房地产企业已经处于退市边缘，更不用说进行股权融资了。 中国指数研究院数据显示，目前，A股、H股共有35家房企徘徊在退市边缘，其中7家基本锁定退市。 A股有上限的房地产公司有11家，其中*ST蓝光已于6月6日退市，*ST海投也于6月19日收到终止上市交易的通知。
也就是说，即使有政策支持，在“市场化”的引导下，是否有金融机构愿意给房地产企业尤其是陷入困境的房地产企业“输血”仍值得怀疑。 这样的疑问。
去年11月发布的《金融十六条》中，为打消商业银行为“保教大厦”提供配套融资时的风险顾虑，提出按照“后进先出”的原则，问题物品剩余价值的销售货款应优先偿还新增配套融资和专项贷款。 同时明确规定，若后期未形成该类新发行配套融资，相关机构和人员只要尽职尽责即可免责。
该规定的有效期为2022年11月11日起半年内。不过，据《中国新闻周刊》报道生活网消息，在此期间，商业银行不会关注已脱险的房企项目，尤其是剩余的价值较小的货物和资产。 资不抵债的项目仍然难以融资。 “一些已售房屋比例较高的项目往往很难获得新贷款，因为后期可处置的资产较少。”
今年6月26日下午，住房和城乡建设部部长倪虹会见中国银行董事长葛海蛟时表示，希望中国银行进一步加大融资支持力度落实“保障性住房”，促进房地产市场稳定健康。 为发展和维护社会大局稳定作出更多贡献。
尽管有“金融16”鼓励，银行仍对坏账忧心忡忡。 金融机构面临两难境地：一方面要在房地产市场低迷时期规避风险；另一方面要规避风险。
同样，当去年四季度出台的一些金融支持政策到期后，后续政策被推迟，决策者也陷入两难境地。 正如刘鹤年初所言，房地产行业的系统性风险和道德风险需要妥善应对。 关系。 如果下一步的救市需要政府投入更多的“真金白银”，那么哪些房企应该投资呢？ 它能实现其目标吗？
在当前的市场环境下，即使是获得国家资金注资的房地产企业也无法保证安全的现金流。
作为河南本土领先的房地产企业，建业地产近日宣布，如果未能在宽限期结束前支付2024年到期的7.75%优先票据利息，将暂停向所有境外债权人付款。
6月13日，江苏省淮安市，工人们在一处建筑工地作业。图/视觉中国
此前，河南省政府曾出面协调相关国资对其进行纾困。 2022年6月1日，建业地产发布公告称，董事长胡宝森全资拥有的恩惠投资公司将建业地产29.01%的股份转让给河南同盛房地产有限公司，河南同盛房地产有限公司也成为建业地产的控股股东。不是，第二大股东。 同盛地产是河南铁建投资集团有限公司的全资子公司，河南铁建由河南省人民政府100%控股。 同盛地产的入股帮助建业地产如期偿还了2022年8月8日到期的5亿美元债务。 加上建业上一年自行偿还的4亿美元债务，一年半的时间里，建业共偿还了9亿美元的外债。
今年压垮河南建业的最后一根稻草就是销量低于预期。 据建业地产最新公告，今年1-5月，建业地产实现房屋合同销售总额87.64亿元，同比下降20.8%； 6958元，同比下降7.3%。
建业集团公告：“2023年二季度以来，中国房地产市场销售持续疲软，月度销售逐渐恶化，销售不及预期。集团流动性状况加剧，海外支付压力持续增加。”
一线城市的影响能放松多少？
金融机构对房地产企业的信心需要房地产市场的支撑，而销售应收账款对于当前的房地产企业显然至关重要。 “只有推动房地产销售好转，才能促进市场信心恢复，进而带动房地产投资好转。” 中国指数研究院的研究报告称。
但房地产市场依然低迷。 继2023年一季度短暂复苏后，二季度楼市再次走弱。 中指研究院数据显示，一季度，全国100个重点城市新建住宅销售面积同比增长18.6%。 2月和3月环比继续上涨，但4月和5月分别下跌26%和8%。
即使是万科这样的龙头房企，销量也未达预期。 万科董事局主席于亮提到，今年4月份，一二线城市新建住宅成交量环比下降26%，5月份环比下降2% 。 观看量也下降了10%左右，这意味着市场销量并不乐观。
“短期来看，市场仍面临较大压力，合理需求尚未释放，成交未达到合理水平。” 于亮表示，影响当前市场表现的是短期预期，购房者对未来预期不确定或不清楚。 恢复信心和市场情绪需要时间。 “但长期的需求基础和购买力依然存在，市场不会饱和。”
问题的核心是如何恢复当前的信心和市场氛围？ 在各项“救市”政策中，取消限制措施成为市场较多的声音。
中指研究院研究报告显示，从稳定市场的角度来看，核心城市仍有政策优化的空间。 比如，一二线城市可以优化住房和贷款政策，降低首付比例； 一二线城市可采取一区一策的方式，推动郊区去库存； 限价政策可以调整上限，使价格回归市场； 第二套房贷款利率、交易税费进一步降低。
“核心政策是取消限购，取消消费领域的限制措施，直接激活楼市。” 孟晓苏认为，激活楼市的关键是取消限制措施，特别是一线城市。 现在的救助政策是一种荒唐的救助，一只手做人工呼吸、输氧，另一只手则掐着病人的脖子。 “我从来没有说过要拯救楼市，我只是希望掐住脖子的手能够移开，病人能够逐渐康复。”
一方面房地产极其宽松，但另一方面限购、限贷、限价仍在持续。 为什么一定要卡住脖子输氧呢？ 上海财经大学校长刘元春撰文解释：这种现象的出现，反映出我们当前陷入了涨价与降价、短期与中长期相同的困境。长期矛盾，如何用长效机制和新发展模式解决问题。 一些问题。 “因此，新一轮房地产的调整路径将非常复杂……很难从纯粹的市场刺激中恢复过来，而且可能会产生严重的后遗症。”
孟晓苏提出放宽一线城市购房限制。 “2016年，房地产市场的去库存从北方、上海、深圳开始，带动了二线城市、二线城市、三线城市的强势，带动了全国的振兴。这是我们的经验。”中国。只有一线房地产市场才能辐射、带动全国各地。”
年初以来，孟晓苏提出北京、上海、广州、深圳率先取消限购，从“商转住宅”入手。 半年后，谈及北京如何顺利取消限购时，他仍建议从郊区入手，“商改住”。
此外，政策空间还来自需求改善。 乐居最新调查显示，需要买房的人群中，有一半是为了换房、改善住房。 首套房贷款利率下限已多次优化，而二套房贷款尚未调整。 邓志浩还提醒记者，目前一线城市的部分改善需求受到限购政策的限制。 比如购买三套房还是有很多限制的。
随着市场呼唤放开限购，长江证券首席经济学家吴戈统计，虽然因城施策仍在继续，但力度较以往有所减弱。 本轮房价同比下降的城市比例创历史新高，销量降幅最大、负增长期为历史最长（2023年将是两年复合增长）率），但限购城市比例仍维持在历史平均水平附近。
尤其是今年以来，一线城市楼市松动步伐依然谨慎。
上海、广州、深圳等一线城市的楼市调整政策更多局限于公积金政策的适度放松，均提出增加多子女家庭的公积金贷款额度。 例如，广州市住房公积金管理中心6月28日发布通知，为落实积极生育扶持措施，有两个及以上子女（至少一名未成年子女）的家庭使用住房公积金贷款购买第一套住房套自住住房，住房公积金贷款最高可达最高额度的30%。
至于为何一线城市对于限购放松始终持谨慎态度，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，结合近期商品房市场走势，目前的情况是，消费品零售低迷意味着底层预期、就业和收入必须恢复。 一线城市放宽限购、限贷等政策出台，可能不会产生太大的政策效果。 反而触动了“住房不能用于投机”、“短期内不把房地产作为刺激经济的手段”等顶层要求，得不偿失。
显然，决定居民对房地产市场预期的因素不仅仅是楼市政策。
孟晓苏表示，从海外经验来看，当楼市预计下跌时，有钱有需求的人并不愿意回到楼市。
如何让他们重返楼市？ 孟晓苏表示，“我们看到每次楼市低迷的时候，都会采取一些措施，现在有些市场又到了这个时候，会不会出台一些措施？”
这个问题暂时没有答案。
记者：陈伟山
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