二手房交易量激增，原本卖得好的新房市场更加火爆，而原本失败的房市依然半死不活
中建濮院售楼处大堂。摄影：王文通
文字| 王文通
编辑| 于乐
9月2日上午，朝阳区“中冶德贤御府”装修精美的售楼处空无一人。 偶尔有人在大厅的沙盘前驻足，销售人员低声解释。 坐在沙发区的客人都很安静，很少有人关心给顾客提供的小蛋糕。
2023年9月1日晚，北京“认房不贷”新政一出，市场上就传出“不少新房售楼处一夜涨价，顾客连夜排队买房”的消息。 ”。 9月2日和3日是新政出台后的第一个周末。 《财经十一》走访朝阳区几处新房售楼处发现，看房人数和成交量确实有所增加，但并非每处楼盘都有所增加。 他们都是“有需求的”。
“通宵排队、通宵涨价在这座城市并不常见。” 一位中原房产经纪人告诉《财经十一》。
另一方面，不少二手房业主的心态也发生了变化，有的甚至连夜打电话给经纪人要求毁约。
多位中介表示，二手房市场预计将陷入波动期，买家和卖家将展开心理战。 这场战争可能会持续到9月份五年以上LPR利率公布（贷款市场报价利率，房贷利率以此锚定），或者出台更优惠的政策。
之前不启动的磁盘现在仍然不启动
中冶德贤御府位于朝阳区成远三路、第四使馆区附近。 该精装修楼盘将于2021年10月推出，2024年5月交付。共有不到400套房屋，其中约70套尚未售出，部分房屋已竣工，可供客户入住。看法。
但令人惊讶的是，新政后的第一天，这里的人流量并不大。 一位来看房的女士告诉《财经十一》，她还得再考虑一下：“我觉得这里的购房率太低了，只有75%，性价比不高。虽然政策已经出台，我们买房要理性。”
德贤御府售楼处大堂。摄影：王文通
销售人员表示，他们接到消息称，从周一开始，价格将上涨约3%。 他解释说，由于他们拿地较早，所以价格比周边价格低，每平方米约8.2万元，比周边便宜每平方米约4000元，而且还有一定的上涨空间。 。
“我们家毕竟是改良后的新房，总价比较高，也没有疯狂抢购，昨晚大概卖了四五套，和平时的情况差不多。” 他说。
链家资深中介人士表示，此类开盘时间较长、销售缓慢的楼盘价格上涨，正是因为卖得不好生活网资讯，开发商信心不足。
“因为现在的客户倾向于买涨而不是买跌，开发商认为反正也剩下的不多了，所以干脆提高价格或者缩短付款周期来收回部分资金。而提高的价格可以通过其他方式进行补贴，比如房产费或停车费，”他说。
新盘回升，但价值虚高
与中冶德贤御府等准现有物业相比，纯新建项目更受欢迎。
下午一点左右，《财经十一》来到三元桥地铁站附近的中建濮院售楼处。 在沙盘旁、样板间、大堂的沙发上都可以看到顾客和销售人员在交流。 整个售楼处人声鼎沸，必须提高声音才能听清对方的声音。
该楼盘今天上午刚刚举行了开盘仪式，将于2026年10月交付。据销售人员介绍，总共506套房源中，仅一上午就预定了200多套。
销售人员告诉《财经十一》，由于政策利好影响，他们计划在下周一收回原来的开盘折扣，大概是2%左右。 “如果政策早点实施，我们肯定会卖得更好。”
不仅是中建濮院，《财经十一》随机走访的几个今年下半年刚刚开盘、本来销售不错的新房项目周末更是火爆。
位于朝阳区东五环自贸CBD区的北京北西区投资发展有限公司房地产销售人员向《财经十一》展示了新政出台当晚的转让记录。 记录覆盖了多个手机屏幕，金额从一万到一万元不等。 10万元至20万元不等。
他表示，直到周五晚上1点仍有顾客前来下单。 一晚上交了押金的房子就有20多户，不少顾客还付了一点钱就锁了房子。
“我们不应该涨价，因为我们根本不用担心销量。告诉顾客我们很快就要涨价，制造恐慌，没有这个必要。”
不过，在谈话中，《财经十一》获悉，新政出台的周末官方销售数据尚未计算出来，因此具体销售套数可能存在虚高。
某售楼处销售人员给《财经十一》举了个例子：某项目号称开盘几个小时就卖出了200多套，但四分之一的客户只付了一点钱，并没有付钱。 全额押金。
“如果客户后来后悔了，钱可以退，但销售会把这部分数字计入业绩中。真正的成交量还是要看建委网站上的网上签约数据，至少三个月内会有变化。” ，“ 他说。
上述联众中介对《财经十一》分析称，如果客户支付的押金低于10万元，他们基本上还在犹豫。 “因为这些新房客户基本上都是想换房，有自己想卖的二手房，对二手房的价格有很高的期望。如果新房符合他的期望，他就会付一点钱。”先把交易谈妥吧，反正以后可以退货。”
二手房一夜变业主
“业主直接告诉我，我觉得政策应该继续放开，这房子原价已经不错了，你还想让我降价？” 一位深耕龙湖天街地区的二手房经纪人向《财经十》“一人”表示。
周五晚上新政一出，他就忙着给业主打电话，确认是否还能按照之前商定的低价签约。 结果，一些业主试图以“没有时间”为借口。 “这是变相的抬高价格的企图，”他说。 解释。
另一位链家经纪人也告诉《财经十一》，新政策出台当晚，有业主向经纪人支付了2万元违约金，并直接表示不卖。 买家找到店家要求解释。 “我们也没办法，他一开始就付了少量定金，只有一万块。根据合同，只要没有正式签约，业主支付双倍违约金就可以解除合同。”
不少中介表示，目前的新房购房者大多是改善型客户，需要出售二手房获取资金，而他们的购房者可能是刚需的首次购房者。 因此，如果刚需的客户不行动，整个循环就无法进行。
北京联众中介数据显示，过去二手房挂牌价与成交价相差3%-5%，预计这个数值不会有太大变化。 但交易量确实大幅增加。
新政策出台前，北京链家数据显示，周末全市成交量最高达到350单，而9月2日单日成交量在600单左右。 上一次如此高的交易量要追溯到2023年2月的“小阳春”时期，当时周末两天的交易量在1400单左右。
上述二手房中介还提到，昨天有8位客户来看同一套房子。 为了方便客户看房，业主还取消了原来的租客。
多名顾客在看同一栋二手房。摄影：王文通
“现在我们有一种战斗心态，如果有的业主急用钱，降价可能会接受。但如果业主想加价，客户可能无法承受更高的价格。目前每月的还款压力很大， “ 他说。 。
为更好的品质付出代价
交谈中，不少中介表示，未来房价会更加差异化，顾客会为更好的品质买单。 他们普遍认为，老、破、小房子的价值会逐渐贬值，顾客会更青睐品质高、周边配套齐全的房子。 此类房屋将有较大的上涨空间。
58安居客房地产研究院分院院长张波表示，在一线城市，分化体现在两个方面：一是区域分化，整体市场成交量增加；二是区域分化，整体市场成交量增加。 第二，北京和上海的效果会更加明显，其购房群体数量有潜力提高。 但由于心态的变化，此类群体可能会提高售价，降低交易速度。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴晶教授指出，未来，住房的消费品属性将不断增强，即要满足居民和家庭的高品质需求。生活，甚至差异化、个性化的需求。
他还指出，降低贷款利率等政策需要尽快落实，甚至进一步强化首次购房贷款、税收等优惠政策，打通整个住房梯级消费链。
布兰克研究院创始人杨贤岭也认为，一线城市已经进入以二手房为主的发展阶段，对价格信号更加敏感。 未来需要通过降低房贷利率、扩大住房产权、房贷利息税收减免等一系列组合政策措施来降低住房市场新风险。
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