白沙村统一租赁住房试点启动后，本应受到保障的底层农民工成为受害最深的一方。 纳入统一租赁范围的房东赶人，统一租赁范围外的房源租金也随之上涨。 底层工人付出了双重代价，搬家找房的“鞋子成本”，以及房租上涨的经济成本，令人疲惫不堪、尴尬不已。
不少愤怒的评论人士指责此举是变相统租“驱逐底层”。 这应该是商家错怪了出租屋。 毕竟，统一租赁住房最大的“合法性”在于它是具有福利保障性质的公共事业。 “赶底层”怎谈福利保障？
更重要的是，租金上涨不仅伤害了租户，还导致收房成本不断增加。 这显然是交易者不愿意看到的。 深圳统一租赁住房计划规模大、周期长。 一旦租金清清，周边的租金就会上涨。 未来收房成本大幅上涨是必然的。 如果商家真想用统租作为“抄底”的方式生活网资讯，那只会搬起石头砸自己的脚。 住房购置成本的滚雪球般上涨将使该项目难以为继。
因此，白芒村出租房的突然刹车并不是偶然。 在把百姓折腾在底层的道德压力和成本急剧上升的经济压力下，这个“暂停键”必须按下。
白芒村的商贩们对市场的思考仍然很简单。 他们没想到，大规模购房的大量流入和流出会对市场产生如此大的影响。 这不是技术问题。 “清租难”是深圳统一租赁住房模式难以回避的障碍。
供求关系的变化导致价格波动，清租阶段的驱逐必然导致供给减少、需求增加，租金上涨不可避免。 因此，为了避免租户的涌入和流出对市场造成冲击，在收取和结算租金时需要提供替代的房源供应。 但增加替代住房供应说起来容易做起来难吗？ 如果可以的话，为什么要搞统一租赁呢？
没有其他住房来源，并且您希望缓冲租金清算过程对市场的影响。 如果想让租金上涨幅度越来越小、越来越慢，操作就需要长期化——延长清租周期，缩小每次清租规模。 深圳城中村人口1000万，占城区面积的20%。 猴年还有多久？ 清租还需要很长时间，城中村改造遥遥无期。
据深圳市住建局介绍，今年，深圳计划通过城中村规模化、提质化建设，筹集保障性住房5.2万套（间），约占今年城中村租赁住房总量的1%左右。城市。 1%就乱了，速度还得放慢缓冲，而统租形式的城中村改造也将是百年大业。 很多人痴迷于“改造城中村，促进城市发展”，必须转世才能实现梦想。 所谓“阵痛”，就是要持续很长时间。
因此，“暂停”是正确的。 长期疼痛比短期疼痛更严重，短期疼痛比不疼痛更严重。
清租只是统一住房模式的第一步，真正的麻烦还在后头。 几十万人的“二房东”并不像想象的那么容易。 最根本的问题是经济核算难以平衡。 坚持福利保障的本质并通过经济算计是不可能的任务。
统一租赁成本远高于预期
城中村统一租金非常贵，成本远远高于想象。 统一租赁启动阶段，会产生两大成本，装修成本和房屋购置成本。
如果真要改造城市里的村庄，成本甚至比棚屋还高。 由于棚改主要是设施成熟的老小区，城里村的基础设施欠缺很多，很多设施都要从头开始建设。
统一租金征收住房的成本并不低。 钱少了，村民和房东的条件也差了，谁愿意交出租赁权呢？ 而且，国企如果想做二房东，村民大房东的要价只会更高。 这不是道德败坏，也不是人性扭曲。 国企的支付信用和强势作风大家都懂。
网上有消息称，深圳同族将一次性向村民房东支付15年的租金，这是一个高得惊人的价格。 按照一线城市1%的租售比计算，相当于缴纳统一租赁住房房价的15%。 如果网上传输的信息真实无误，那么统一租赁公司收取房屋的成本将会非常高。 然而，这还不够高。 据媒体报道，停牌前，白芒村业主签约率不足20%。 就签约率而言，无论舆论场有没有风波，“暂停”都在所难免。
即使实现高价房征收和驱逐式清租，统一出租后的租金上涨也是不可避免的。 官方曾公开表示，统一出租后的租金涨幅上限为10%。 10%的增幅已经不低了，经济好年也不过如此，更何况今年的年头不好。
因此，无论初衷多么温柔，但由于情感和理智，人们都很难接受10%的逆势上涨。
更要命的是，即使租金上涨10%，统一租赁公司也不能指望自筹资金。 贷款的资金成本是刚性的，管理成本也是刚性的。 尤其是管理成本，很多人忽视了租赁业务的“逆规模效应”。
在市场化的城中村分散租赁模式中，房东和二房东的管理、运营和维护成本几乎可以忽略不计。 租船人和承租人不需要计算租金和会计的人力成本，基本的保安和物业服务支出也很有限。 企业经营不一样了，一切都要算钱，会计、物业管理、保安都要专门安排，要做出安排，提高质量。 管理和运营成本是显而易见的，并且会随着运营规模的扩大而急剧增加。 这可不是一笔小财富。 再加上国企管理和运营成本被放大，“二房东”能养活这么大的企业吗？ 多养几个“周先生”，几间房的租金就没了。
节省开支是一个奢望，所以你必须增加收入。 国企最擅长的是强势提价，但受限于福利保障的招牌，只好另谋出路。 理论上可以在不增加租金的情况下增加收入，即增加出租数量。 买一套公寓，出租两套公寓，听起来很诱人，这样租金收入就会翻倍。 当年蛋壳公寓就是这么做的，然后就火了。
长租已踩坑，统一租赁绕不过去
2020年10月，知名长租公司蛋壳公寓发生爆炸，引发不小的麻烦。 蛋壳巅峰时期拿下16万套房、近60万租户。 北京、上海、深圳、杭州四大城市的房源资源占房源量的70%。 恰到好处的优质资产看起来非常光鲜亮丽。
蛋壳每套可出租给近四人，这是通过将小房子与大房子隔开，进行小房子的群租来实现的。 效率并不是说不高。 大多数国有企业做不到这么狠。 至少国企恐怕不好意思搞灰度团租。 然而，蛋壳的高效率敌不过空置率。 三分之一的房子租不出去，蛋壳爆炸了。
深圳统一租赁住房也面临同样的空置风险。 深圳统一租赁住房的增量客户主要是高校应届毕业生等年轻工人。 这就要求深圳有足够的新增就业岗位来吸引人口流入并持续增长。 但2020年以来，人口向东部发达地区流动的势头明显放缓。 2022年，北京、上海、广州、深圳常住人口均出现下降。 根据官方数据，2022年深圳常住人口将减少2万，减少幅度不大，而且还是疫情特殊情况的体现，可能不会常态化。 然而，在青年失业率高达20%以上的情况下，还能期待年轻人涌入深圳的盛况再现吗？ 如果你还没有查到今年深圳的租房市场数据，那么参考一下同样以年轻人为主、高科技为主的杭州。
按照往年惯例，应届毕业生进入职场的6、7月是住房租赁市场的旺季。 不过，今年的市场情况并不好。 据浙江财经报道，仅5月份，杭州贝壳就“新增”了3万套出租物业。 住房存量不会凭空增加。 所谓新增，就是不能出租的空置。 杭州失去了很多年轻租户，深圳的情况又如何呢？
值得一提的是，科科参与了深圳白沙村统一租赁住房项目。 运营该项目的公司共有三大股东，一家“纯血统”国企持股51%，另外两大股东分别是科科和链家。 。 所以贝壳知道的事情，深圳统一租赁公司也知道。 统一租赁住房推广的“暂停”或许也有预示市场变化的因素。
事实上，房屋征收成本高、运营成本高、市场风险高，是高级租房者踩过的陷阱。 现在国企管租房子，哪一个可以绕过呢？
结论：国资终结不能化腐朽为神奇
回顾整个租赁住房项目，说得暖一点，它诞生的时机并不合时宜。 统一租赁住房需要人口增长来扩大市场，而这在今天是不可能的。 统一租赁住房要求劳动者有稳定的就业和收入增长来承受不断上涨的租金，但今天的情况并非如此。 目前，在需求不足、消费能力有限的情况下，深圳如果逆市场大势搞统一租赁住房，就要付出双倍甚至三倍的价格，这就是“万能”政府补贴。 这就是很多人希望“政府出手”、“国有资产入市”的真正原因——不是指望国企的运营效率，而是指望财政买单。
但“地主家无余粮”，财力也不是无限的。 近年来的财务状况大家都知道。 还指望政府为轰轰烈烈的“城中村改造工程”提供丰厚补贴，这与现实脱节。
国有资产的进入并不能化腐朽为神奇。 事实上，所谓“统租”就是国有企业经营的长租业务。 规模越大，操作难度就越大。 蛋壳长租只需要改变内部装修，而国企租赁还得为城中村提供基础设施，成本相差很大。 蛋壳长租有利可图，租金可随行就市。 国有企业统一租金属于福利保障性质，租金涨幅有限。 而蛋壳长租踩下的空置率风险，国企租赁也无法回避。 为什么你认为国企统一租赁比蛋壳长租效果更好？
认为国企能比民企做得更好，想象“不追求利润”的国企会更善良、更温柔。 看看白芒村那些失去家园的底层人民，他们是不是更加清醒了？ 市场活动遵循市场规律，对于任何交易者都一样。 经济会计如果过不了关，谁也玩不好。 这不是善恶的问题，而是效率的问题。
总之，国有企业确实可以逆市场做民营企业做不到的事情，但民营企业做不好国有企业也做不好。
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