城中村保障性租赁住房改造，目标令人向往！

作者丨贾永民

平衡研究所学术顾问

浙江大学交叉学科中心特聘研究员

日前，深圳城中村保障性租赁住房改造项目引发热议。 有房东贴出告示称，“由于南山区白芒村在政府领导下进行全面整治，该楼房属于统租整治范围，根据法律规定，我们行使解除合同的权利”。依据法律规定，现通知您，2023年6月下旬搬迁前请先搬出，请您尽快找到房子，搬出后联系房东退房。”

通知中提到的“统租”是指政府（通过国有企业）统一征集城中村住房资源，先对周边设施进行改造升级，然后出租。

根据有关部门的规划，“统租”第一期将涉及104个城中村，白芒村只是其中进展较快的一个。

网络上，“租客被迫提前搬出”、“周边物业租金大幅上涨”、“租客担心孩子无法继续上学”等话题引起不少关注。的猜测和争议。 视频中，拎着大包小包离开的租客们无奈的表情，也引起了部分网友对城中村统租改革的质疑。

有人说，深圳正在学习新加坡的“公屋制度”，因为这样做可以让更多市民轻松住上更宜居的房子。 目标是理想的，效果如何？

政府干预租赁市场，目的是实现“安全”

首先要讨论的问题是，政府为何要“统租”城中村房屋？

如果只是为了对农户房屋进行升级改造后再出租，那么政府不一定需要做这种“二房东生意”。

多年来，不少房地产开发商、房屋经纪公司旗下的长租公寓都在做类似的事情，其中​​最著名的就是万科的博宇，以及链家的自如、微唐。

虽然说，这些长租公寓大多只能实现“微利”，有的甚至还在亏损，但这个事实本身就足以说明，政府（国企）或许并不需要干预，因为市场参与者。 事实上，统一租金主要是为了筹集保障性租赁住房。

2017年，国家出台“租购并举”的住房政策。 当时，深圳市政府有计划征集储存数百万城中村房屋，进行统一整治和租赁。 2021年7月，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，正式建立以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三大支柱为基础的保障性住房体系。 同年8月，国务院新闻办在“努力实现全民都有住所”主题新闻发布会上，进一步强调了保障性租赁住房的地位。 以租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房供给，努力实现全民安居。

随后，中央似乎又给了深圳探索建立保障性住房体系的任务。 2022年10月31日，财政部印发《关于支持深圳市财政政策体系和管理体制探索创新的实施意见》，要求增加中央预算内投资，对保障性住房融资和建设给予补助。深圳住房保障，中央财政城市保障力度有待加大。 保障性安居工程补助资金支持深圳市公共租赁住房、保障性租赁住房、旧社区改造等。

2023年1月17日，深圳市政府同时发布四项重要规定（《深圳市保障性住房规划建设管理办法》、《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《 《深圳市共有产权住房管理办法》），向社会公开征求意见。

4月6日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市土地价格测算规则（修订草案征求意见稿）》向社会公开征求意见。 新增保障性租赁住房（分为政府机关租赁和社会单位租赁两类）、共有产权住房等住房类型。

目前，深圳保障性住房体系已基本形成。

2023年，深圳还提高了“十四五”建设和筹集保障性住房的目标，由原来的54万套（间）增加到不少于74万套（间），其中保障性租赁数量住房将会增加。 已采购20万套（间），仅2023年就筹集建设16万套（间）。

2023年5月23日，深圳市住建局发布《深圳市保障性租赁住房管理指引》，要求保障性租赁住房多渠道融资：住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村住房均可作为保障性租赁住房筹集； 商业、办公、宾馆（酒店）、厂房、研发大楼、仓储、科研教育等非住宅存量房屋以及其他社会存量房屋也可以作为保障性租赁住房筹集。

加快保障性租赁住房融资任务确定后，保障性住房筹集目标顺理成章地指向城中村，“统租”迅速驶入快车道。

公开资料显示，深圳有城中村面积约360平方公里。 虽然只占土地面积的20%左右，但房屋数量却占了一半，居住着超过1000万人。

“统一租金改革”比例不高，但可能推高整个城中村的租金水平

筹集保障性租赁住房，本来应该让住在出租屋的普通老百姓受益。 但短期内，大规模的“统租”会造成相当大的影响，可能会对这些人群产生负面影响。

这个问题不容小觑，因为统计显示，深圳四分之三以上的家庭居住在出租屋中，出租屋家庭比例居各大城市之首，而城中村是中低收入家庭的聚集地。群体居住最为集中。

即使不考虑限时搬家带来的不便、孩子上学困难、搬家后通勤时间增加等因素，大规模“收租”短期内也可能产生令人担忧的后果——因为它减少了供需推升，而这种供给和需求的变化会导致租金的上涨。

事实部分证实了这一判断。 南山白芒村、坪山村居民表示，自从村里开始“统一租金”后，一些未受理的房屋以及周边城中村的房屋租金立即跳涨：大厅的月租已从约2500元涨至3200元。

另外，根据“凤凰地产”提供的数据，“位置好一点的就68元/平方米，位置不好的就65元/平方米，还有10万元补贴，装修费200-300元/平方米。” 按单间20平方米左右的面积计算，一间房间的价格比对外出租的原市场价格高出30%左右。 此外，在“统一租金”期间，政府还承诺向房东支付的租金每三年增加10%。 因此，被迫搬出的租户担心，如果装修后搬回来，可能要支付50%以上的租金。

对此，当地政府出台的“定心丸”表示，大部分房屋装修后的租金将与装修前基本持平，即使个别房屋上涨，也不会超过原来的10%。租。

诚然，在政府大量补贴的情况下，那些“统租”改造的房屋租金或许不必大幅上涨，但我们不能只看到这一点，更重要的是，冲击将扩大到所有出租房屋——经济理论告诉我们，边际价格决定总体价格。 也就是说，“统一租金”转化后的租户支付的租金并不是真正的市场边际价格，而是房东实际得到的。

从行为经济学的角度，也可以解释为，所有房屋的房东都会根据“统一租金”改造的部分房屋的房东能够获得的实际收入来确定其房屋的租金水平。 也就是说，政府的“统租”合同将为所有房东出租房屋提供一个几乎牢不可破的“定价锚”，从而推高整个城中村房屋租赁市场的价格。

因此，一种可能的结果是，“统租”改革后，少数租户可能有机会按原租金（或稍高一点的租金）住上保障性租赁住房，但绝大多数租户却不得不住上经济适用房。承受“统租”带来的较高市场租金（城中村数十万套低收入出租住房，毕竟在数百万套出租住房中只是少数）。

如果出现这样的结果，就违背了保证的初衷。

更值得提醒的是，有两个原因可以防止这种冲击长期化。

一是“统一租赁”租赁本身是长期的。 政府要与房东签订10年以上（通常是15年）的长期租赁协议。

二是政府（或国有企业）行为的惯性。 装修之后，政府或者国企会出面出租，所以很多动作可能不会根据市场供求情况及时调整。 比如，提高租户的租金或者至少保持不变，肯定比降低租金更符合评估要求。

这也引出了另一个看似矛盾的点。 “统租”也可能让政府（或国有企业）承担过高的风险，因此从长远来看可能无法兑现对房东的承诺。

也正是基于这样的预期，目前房东对于“统租”签约的热情并不算太高（有媒体报道称签约率仅为12.5%左右）。

关键是，即使签约率只有百分之十几，短期内对供需边际的影响也是相当大的，同时可以确定一个长期的定价锚。 这两方面的结合可能会产生不可忽视的不利影响。

这不仅是因为人口增多会增加租房成本，还因为会挤压中低收入群体的居住空间，导致他们不得不离开深圳。

很多人都强调城中村对于深圳经济发展的价值和意义。 “在写字楼里工作，在城中村生活”从某种意义上可以说是深圳的“常态”之一，也可以说是深圳的优势。 这个优势不应该轻易被破坏。 而且，很多城中村本身就是一个经济生态。 居住在城中村的原住民、各行各业的佃户以及在城中村办厂、开店的企业主、商人，共同构成了一个相当大的经济生态。

这个经济生态不仅为人们提供服务和收入，还承载着很多人成为真正的深圳人的梦想。 要避免短期大规模的“统租”，影响这个生态。

短期内或许还有比中心化“统租”更好的办法

从租金来看，目前城中村的租金水平相当于或低于同区域商品房的50%左右。 根据《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》，保障性租赁住房分为政府分配的保障性租赁住房和社会主体出租的保障性租赁住房两类。 通过“租”改造的房屋应属于政府分配的保障性租赁住房类别。

政府分配的保障性租赁住房租金标准按照同期同地区同等品质租赁住房市场参考租金的60%确定。 由此可见生活网报道，从某种意义上说，深圳的城中村已经起到了类似于保障性租赁房的作用。

正如广东省住房政策研究中心首席研究员在接受红星新闻采访时指出，深圳城中村一直在区域内发挥着租金稳定器的作用，非常适合深圳外来务工人员的租赁住房需求。人口。 其原有的“租金低、户型小、位置优越”的特点，天然契合了庞大的低收入移民人口的需求。 这是满足需求和供应的良好安排。 。

针对此次“统租”中存在的问题，李玉佳认为，城中村“统租”本来是一个项目，是一件民生实事。 对于城中村“统租”，首先要做好统租面积的供需评估和影响评估，即首先评估现有租户是否有合适的同类住房选择在周边地区，减少搬家成本，尽量不影响工作。 ，活出平衡的诉求。

如果周边住房资源供应紧张，最好维持租赁供需现状，不要安排统一租赁，以免冲击现有租赁生态，造成短期供应失衡。以及需求和不断上涨的租金。 或者，安排少量“统一出租”，丰富片区多元化业态，打造高、中、低端租赁供给，增加租户的选择性。

政府要做的就是把物业管理、咖啡店、篮球场等新市民的需求引入，补齐水、电、气、网等短板，尽量不要对生活做大的改变。从而减少车内空间的“运动”风格。 装修是对市场供需的不必要干扰。

即使确实需要对室内空间进行改造，也应该逐步推进，而不是一阵风，尽量避免原有租户在短时间内被迫大规模搬出的情况。

不过，即使“统租”逐步缓慢推进，也只能在一定程度上缓解短期对供需形势的影响，而无法完全化解前述“统租”长期的锚定效应。促进租金上涨的定期租赁。

当然，如果“统租”推广到全市所有村屋，那么这个问题就不会存在，但那是不可能的。

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