城市的地标建筑和核心区的写字楼不香吗？ 最近，这个话题被广泛讨论。
近日，曾规划打造“中国第一高楼”的世茂深港国际中心部分资产首次拍卖失败。 这场起拍价130.44亿元的止赎拍卖吸引了三万多人观看，但最终无人报名，拍卖被拒绝。
事实上，这并不是CBD写字楼近期首次拍卖失败。 今年7月1日，位于沉阳市中心的中街商业城项目通过拍卖。 6月28日，位于合肥滨湖新区的合肥宝能城部分资产因未登记而未能拍卖。 此前，京东方传媒部分房产及分摊的土地使用权在5月27日的第一次拍卖中以16.53亿元的价格未能拍出，在6月13日的第二次拍卖中又以13.22亿元的价格再次未能拍出。
曾几何时，城市核心区的写字楼是众多首都的目标。 不仅拥有可观的综合收益，更是企业实力的证明。
如今，从“香饽饽”到无人接手，CBD写字楼到底怎么了？
多次投标失败的背后
在不少业内人士看来，行业低迷是众多拍卖失败的核心因素。
上海易居研究院研究员严跃进表示，很多项目都被认为是优质项目，但一是受市场情况影响，二是写字楼面积普遍较大，一般企业无法做到。消化得起。 不出所料。 “如果有接受者，未来一些优质项目还有空间。” 严跃进告诉《中国新闻周刊》。
“现在行业下行，大家都在勒紧钱包，应对行业寒潮。” 有房地产业内人士这样表示。 此外，《中国新闻周刊》从多家房地产龙头企业获悉，今年他们公司大幅削减非必要开支，以度过行业“冬天”。
除了行业低迷外，一些CBD写字楼之所以涌入拍卖市场，与业主急于变现密切相关，这可能涉及复杂的产权关系。
例如，世茂深港国际中心曾是深圳的“地王”项目。 深圳世茂是上市公司上海世茂股份有限公司（以下简称世茂股份有限公司）的子公司。 2017年12月，以239.43亿元买下深圳龙岗32.19万平方米商业用地，创下当时深圳土地拍卖史上的纪录。 总价创下第二高纪录。 当时，该项目约定于2022年1月28日开工，2025年7月28日竣工。该项目还计划建设一座700米以上超高层建筑，曾规划为“中国第一高楼” ”。
该项目由世茂持股51%，中信信托持股30%。 中信信托为本次拍卖的执行人。 据了解，中信信托已为本项目提供了数百亿元信托贷款。
2017年起，中信信托围绕深港国际中心项目发行信托产品。 2020年7月，设立“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”，募集规模87亿元。 2022年2月，中信信托公告称，57亿项目资金遭遇兑现困难。
此前，中信信托向投资者透露，世茂深港国际中心将于2022年3月停工，要到2023年5月，该项目二期部分建筑才会复工。
谈及世茂深港国际中心部分资产拍卖失败的原因，严跃进分析称，该事件实际上暴露了金融合作的问题，是房企与信托合作纠纷的典型案例机构。
此外，在不少业内人士看来，这些资产的起拍价远远没有达到部分资金“渗漏”的预期。
在目前的市场状况下，不少CBD高层写字楼最终通过不断降价出售。
例如，今年2月，广州松日总部大楼第三次挂牌，成交价13.12亿元，较三个月前2022年11月首次挂牌价降价7.38亿元，与预估价25.63亿元相差无几。 切一半。
一般情况下，如果项目未能拍卖，后续起拍价将会不断降低。
例如，7月1日未售出的沉阳中街商业城项目（包括沉阳商业城百货商务楼地上1-7层和沉阳商业城二期负1-6层）市百货商务大厦）决定再减2亿开拍。 起拍价为9.21亿元，仅为其评估价16亿元的57.5%。
市场“遇冷”
CBD写字楼曾经备受追捧，如今底层逻辑发生了变化？
广东省住房政策研究中心主任李玉佳向《中国新闻周刊》表示，在房地产行业蓬勃发展时期，房地产企业在某个核心区域建设超高层建筑和地标性项目，目的是筹集资金。片区的整体水平，包括规划水平，上了一个台阶。
“这样一来，不仅项目本身可以卖得更高的价格，项目周边的其他地块，包括很多住宅项目，也可以趁机加价。此外，还可以吸引很多买家。”外部资本投资。” 李玉嘉说道。
按照此前规划，世茂深港国际中心将建设成为深港国际会展中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业综合体。 ，公寓等于一个综合开发运营项目。
李玉佳分析，无论是招商还是投资商铺，投资者主要关注的是项目能否带来资产增值。 如果计划无法实施，项目一度高估值的“泡沫”就会破灭，接收方自然能看清这一点。
此外，许多大城市的写字楼空置率创出近年来新高。
近日，戴德梁行发布报告显示，今年上半年，一线城市商业写字楼市场依然不够活跃，租金和空置率均承压。 截至今年上半年，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，较去年同期均有不同程度上升。去年年底。
深圳仍是北上广深全国写字楼空置率最高的城市。 2023年上半年，深圳甲级写字楼市场将新增写字楼面积45.7万平方米，净吸纳量同比增长37.5%至22.9万平方米，这也将使市场空置率上升至24.5%。
市场机构世邦魏理仕的数据也显示，一季度，北京甲级写字楼新租总面积环比下降21%，扩租交易数量减少环比下降6%，企业平均租赁扩张面积从1700平方米下降至1400平方米。 米。
严跃进还分析，空置率上升无疑会影响各类地标建筑买家的预期收益率。
不再是唯一的选择
除了写字楼空置率不断上升之外，近年来，不少业内人士也开始反思城市核心区的高层建筑生活网消息，国家层面也多次出台“限高”政策。
例如，2020年4月，住房城乡建设部、国家发展改革委印发《关于进一步加强城市和建筑风格管理的通知》，指出“一般不新建500米以上建筑”。允许的。”
2021年7月，国家发改委发布的相关通知提到，“不得新建500米以上超高层建筑”。
2021年10月，住房城乡建设部、应急管理部印发《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，明确人口300万以下的城市不得建设高度超过150米的摩天大楼，人口较多的城市不得建设高度超过250米的摩天大楼。 建筑物上方。
从一开始的“普遍不新建”到后来的“严格限制”，相关部委对“限高”的态度越来越明确。
一位长期从事建筑行业的专家告诉《中国新闻周刊》，在住建部、国家发改委首次发布“限高令”之前，内部人士召开会议讨论“限高令”的必要性。 学者们一致认为建筑物应该有“高度限制”。 “所有高层建筑的优点都会被缺点所抵消，”他说。
近年来，大型集团在选择办公地址时，不再局限于购买或租赁市中心的高端写字楼。 许多企业都选择建设自己的大型园区。
早在2018年，华为在东莞松山湖畔打造的“华为小镇”就开始正式运营。 大量原来的员工从深圳市中心的写字楼搬到了这里。
自2022年9月起，阿里巴巴集团将云与科技事业部从杭州未来科技城迁至云谷园区。 据了解，云谷公园位于杭州西湖区三墩镇。 这是阿里集团斥巨资打造的办公园区。
近年来，租赁改造后的旧厂区已成为不少企业的新选择。 例如，2021年，北冰洋·伊利E园科技文化创新园将正式开业。 这个公园是由旧北冰洋工厂公园改造而成。 与传统写字楼不同的是，园区以工位出租，从两人的小空间到整层133人不等。 企业可灵活组合，租金最短可租1个月。 此举吸引了众多原本租赁写字楼的企业入驻。
位于广州市中心的TIT创意园也是由老厂区改造而来，众多知名企业入驻。
“近年来发展较快的行业，比如新能源汽车，对写字楼的需求其实远不如以前的一些‘平台经济’行业。甚至一些以前在国内租赁高端写字楼的高科技行业。城市中心更加理性，已经开始退出城市中心区域，进而向外围区域转移。” 李雨嘉分析道。
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