降价10万，短短两个月就降价30万……
目前，降价已成为北京二手房市场的一大话题。
哪些地区和哪些房源的价格正在下降？ 市场前景将何去何从？
图/画虫创意
上架两个月降价35万元
国家统计局公布的数据显示，5月份，一线城市二手房销售价格由上月上涨0.2%转为下降0.4%。 其中，北京环比下降0.6%。
对比4月和5月，北京二手房价格的变化可以说是非常明显。
4月份，北京二手住宅价格环比上涨0.1%，次年5月，北京二手住宅价格环比下降0.6%。
这样的跌幅在北京楼市历史上较为罕见。
中国新闻周刊走访了多家中介店。 在北京朝阳区潘家园地区，发现不少房屋价格出现下跌趋势。
一位房产经纪人告诉《中国新闻周刊》，从价格来看，一是前期挂牌的部分房源价格正在下调，新挂牌的房源价格较之前有所降低。 他还注意到，一些刚需买房的人比较理性，会选择相对较新的房子。
哪些房子跌得比较多？
从房型看，数据显示，5月份北京二手房中，90平方米以下房屋环比下降0.8%，降幅最大； 90-144平方米之间的房屋，降幅较小，降幅为0.4%； 144平方米万米以上二手房下降0.1%。
日前，北京团结湖地区一家链家店的中介工作人员向《中国新闻周刊》展示了多套房源。 这些房子大部分都是老房子。 基本上每十套房子就有两三套房子处于降价状态。 。
其中一套80平米的小三居室今年年初报价刚出600万元。 半年时间，已降价4次，降幅达25万元。 目前售价570万元以上。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉《中国新闻周刊》，二手房市场已经出现分化，比如一些建筑老旧、基础设施不完善的“老破房”，有更大的议价空间。 当然，即使是老小区也出现了分化，一些具有一定资源优势的“老小”社区，比如优质的教育资源、相对完善的周边设施，仍然受到购房者的青睐。
从区域来看，中指研究院监测显示，2023年5月，北京16个区中，11个地区二手房价格环比下降，5个地区房价环比下降。面积环比仍在上涨。
11个下降区域主要集中在远郊，如怀柔、房山、平谷、密云等地，其中远郊二手房价格跌幅最大。 其中，平谷二手房价格环比下跌0.82%，为北京16区中价格跌幅最大。
对此，陈文静表示，市场潜在购房需求有所下降，二手房挂牌数量处于高位，二手房交易周期逐渐拉长，二手房价格上涨。手壳松动。
北京房价要跌了吗？
不过，现在对北京房价的下跌做出判断可能还为时过早。
从二手房市场来看，虽然5月二手房价格环比大幅下跌，但与去年同期相比，今年5月仍有一定涨幅。
国家统计局数据显示，今年5月份生活网报道，北京二手住宅价格同比上涨2.8%。
机构监测数据显示，今年5月，北京二手房成交价格达到每平方米76346元，同比呈上涨趋势。 从区域来看，北京16个区中，多个地区二手房价格较去年有所上涨，其中朝阳区上涨1.65%，东城区上涨3.14%。
一手房市场方面，北京市场甚至好于整体楼市。
统计显示，1-5月，北京商品房销售面积432.2万平方米，同比增长36.9%，其中住宅销售面积313.7万平方米，同比增长35.1%。
同时，1-5月，全国商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长0.9%。 2.3%。
就价格而言更是如此。 5月份，北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨4.3%，均保持上涨态势。
更值得注意的是，近期北京土地市场较为火爆。
6月14日，北京土地市场共推出3块住宅用地，其中海淀2块、顺义1块。 结果，三块地块均在高峰期售出，成交总价达109.94亿元。
6月16日，北京又推出三幅地块，但再次被抢购。
尤其是亦庄X47地块，早在网上报价阶段就有近30个报价，价格已从68.8亿元上涨至79.12亿元，已达到价格峰值。 房企、财团积极参与拍卖，当天掀起了拿地高潮。
最终，即将登顶拍卖的亦庄X47地块被中高置业有限公司竞得，竞拍条件为成交价79.12亿元+现房5.3万平方米销售量。
当天，北京朝阳乃西地块吸引了金茂、城建、招商、智地+超开等单位报名，最终北京城建以峰值价34.5亿元+现有1.2万平方米拿下该项目。房屋销售。 阴谋。 此外，北京石景山广宁村地块还吸引了中海新城、保利两家房企入驻。 该地块起拍价32.3亿元，地价上限37.145亿元。 中海新城与保利两家公司上演拉锯战，最终保利以36.2亿元拿下土地，溢价率为12.07%。
某房企投资开发部人士告诉《中国新闻周刊》，房企正在齐聚，布局北京市场。
陈文静告诉《中国新闻周刊》，在此背景下，当前楼市总体疲软，特别是二手房市场面临较大调整压力，市场存在结构性压力。
释放更加合理的住房需求
今年一季度，北京二手房成交45815套，比去年四季度增长49%，比去年同期增长24.2%。 其中，3月份北京二手房销售22192套，环比增长44.9%，同比增长31.14%。 单月成交创数月新高。
与去年相比，今年的北京二手房小阳春更加精致。
然而，随后的4月和5月，北京二手房成交量迅速下滑，从单月2万套下降到刚刚过万套的水平。
对此，陈文静表示，今年年初，北京等重点城市二手房交易量和市场活跃度明显增加。 一方面，这是因为市场情绪好转，前期积压的需求得到释放，部分考虑孩子上学的购房者积极入市； 一方面，“按揭转让”、置换房一年内个人所得税返还等政策的不断优化，也带动了市场的置换需求。
上海中原地产研究总监陆文曦表示，今年一季度北京等一线城市成交量较高，可以确认为季节性反弹。 一旦反弹停止，成交价格最终下跌是必然趋势。
他进一步表示，一线城市政策并未明显放松，局部微调不会对成交量产生明显影响。 此外，随着市场走弱、政策预期落空，市场预期进一步减弱。
相比之下，目前北京楼市的购房政策门槛较高。
从贷款政策来看，北京目前实行的是认房认贷，即只要有购房或贷款记录，就算第二套房，贷款第二套房子的利率为5.3-5.5%。 采购成本高。
陈文静表示，当前市场上很多购房者需要“卖一买一”，卖掉原来的房子来置换资金和购房资格。 当前二手房市场并不活跃，置换链条各环节的流通速度也在放缓。 放缓，二手房销售将放缓，进入新房市场的潜在需求将进一步减弱，从而影响整体市场预期和情绪。
在她看来，当前最重要的是推动销售复苏，释放更加合理的购房需求，畅通销售链条，稳定购房者和市场预期。 从政策上看，目前大部分二三四线城市的限制性政策都比较宽松，核心一二线城市还有很大的政策空间。 在这些城市，由于对住房和抵押贷款的认可、二套房首付比例较高、购房条件严格、普通住房认定标准更加严格等政策，抑制了很多合理的购房需求。 如果政策能够及时跟进、优化调整，市场情绪将得到有效提振，购房需求入市步伐有望加快，有利于推动行业良性循环。
为此，陈文静建议，核心城市应优化普通住房认定标准，降低非普通住房首付比例和税费，降低合理住房需求的购房成本和购房门槛。 按照一区一策的原则，继续优化限购条件，取消认房、认购贷款等政策，同时结合计划生育政策支持多孩家庭购买户数、首付比例、房贷利率、公积金贷款金额等。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池向《中国新闻周刊》表示，中国仍处于城镇化中期阶段，每年约有1300万人迁入城市。 行业整体发展仍有潜力。 为稳定房地产市场，政策面仍需进一步发力，稳定购房预期和信心。 目前，许多房屋的需求受到抑制。 如果政策能够及时跟进，市场情绪有望改善，二手房市场活跃度也有望增强。
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