房地产行业再次迎来重磅政策设定。
7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》。 在经济平稳增长、扩大内需的形势下，新一轮城中村改造备受关注。 除了盘活城市存量资产、更新城市面貌外，房地产行业将受益到什么程度？
业内人士认为，城中村改造是恢复内需和消费潜力的必然选择。 有利于构建先租后买的新模式，逐步让新公民实现住房消费升级，为商品房市场可持续发展创造条件。 政策不仅带动了一些建设机会，也创造了大量运营服务商机，有利于具有综合资产运营能力的企业。
值得注意的是，本轮城中村改造不能与历史上的棚改等同。 2015年至2017年的一轮棚改开启了三四线城市的去库存浪潮； 本轮改造仅限于特大城市，不需要大拆大建。 可以说是一次“硬骨头”的改革。 资本投资速度较慢，对经济的边际拉动也会更加渐进。
多地加快城中村改造
早在今年4月28日的一次正式会议上就提到了推进城中村改造。 当时，中共中央政治局召开会议，积极稳妥推进特大城市“城中村改造和应急两用公共基础设施”建设。
在我国城镇化发展过程中，大城市城中村占据核心位置，但供给效率很低，不能满足新公民的需求，也不能适应高质量发展的需要。 新时期房地产开发，加强城中村改造是必然趋势。
按照国务院常务委员会要求，特大城市城中村改造必须稳妥、主动、审慎，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患较多的城中村进行改造。
根据第七次全国人口普查数据，我国目前有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7个特大城市； 武汉、东莞、西安、杭州、佛山等14个特大城市。 其中，近年来，不少城市加大城中村改造力度，创新改造方式，并明确了目标。
广州在相关立法工作上走在了前列。 7月17日，广州市住房和城乡建设局发出《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》征求意见稿。 这是我国首次关于城中村改造的立法工作。
根据广州官方规划，今年广州计划推进127个城中村改造项目（其中续建项目46个、新建项目12个、前期项目69个），重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。
上海将2023年定为城中村改造创形象、见成效之年。 新建“城中村”改造项目10个，改造旧村民房屋不少于130万平方米，惠及不少于4000名村民。 目前，上海有近700个城中村，涉及约11万户居民。 计划2032年底前全面完成城中村改造工程。
深圳模式比较特殊。 针对城中村改造，政府对城中村出租后实施综合整治，并将其纳入政策性住房保障体系。 根据深圳市住建局发布的相关文件，2023年至2025年，深圳将建设募集保障性住房46万套（室），建筑面积超过2000万平方米。
业内人士认为，新市民、年轻人和流动人口主要集中在特大城市，尤其是城中村。 推进特大城市城中村改造，可以把供给侧改革与高质量发展、需求侧管理结合起来，解决城市发展不平衡不充分的矛盾，通过公共服务全覆盖，真正释放消费潜力和内需。
与上次轮棚改革有很多不同
在我国城镇化发展进程中，本轮三四线棚改不容忽视。 此次城中村改造将对行业产生多大的连锁反应，与历史上的棚户区改造有何异同，引发了行业关注。
早在2015年，国家就提出积极推进住房货币化改革，三四线城市的去库存浪潮从此开启。 当时，由于货币补偿的及时性和便利性，货币化和住房改革的推进直接激活了商品房的销售，阶段性地解决了房地产库存高企和经济低迷的问题。
然而，这把“双刃剑”也推高了全国尤其是三四线的房价，加重了地方政府和居民的债务负担。 2018年，国务院常务会议提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。 商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县应尽快取消货币化安置优惠政策。
到2020年，住建部已明确，未来城市规划必须放弃急功近利和大规模拆建。 2021年，《关于实施城市更新行动中防止大拆大建的通知》提出，避免过度的房地产开发建设方式，严格控制大拆、大扩建、大搬迁，棚户区改造规模逐步下降。
在“房子是用来住的、不是用来炒的”等顶层政策设计下，新时代的城中村改造与以往的棚改明显不同。 中信证券发布研究报告称，两者在地域、工作方式、受益对象等方面存在差异。
从覆盖范围来看，此前棚户区改造面向全国，以资金为主要手段，以大规模拆建为主要模式。 因此，在拆迁相对容易的三四线城市，进展较快。 本轮城中村改造仅限于特大城市。 基于居民的真实需求和城市的客观实际，在有人口流入产业基础的大城市开展城中村改造。
“由于一线城市城中村的情况更加复杂，这一轮改革可以说是艰难的。这可能意味着资本投入放缓，对经济的边际提振更加渐进，但也可能意味着政策的长期副作用更少，社会争议也更少。” 中信证券认为。
从工作方式上看，以往的棚改大多涉及大规模的拆除重建，而如今的城中村改造则更加细致、具体。 “城中村改造是对集体土地更为复杂、综合的城市功能区的环境更新，包括拆除重建的综合整治、保持建筑格局的微整治以及其间的混合整治。”
总而言之生活网资讯，此前的棚户区改造带动了相当大的建设需求，而城中村改造则需要“一项一项成熟、一项项落地”。 从拉动投资的角度来看，中信证券认为，无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响将低于2015年左右。
城市更新更加“缓慢而漫长”
无论区别如何，城中村改造和棚户区改造都有“双重政策目标”，即改善民生、扩大内需。
中信证券研究报告显示，2008年至2020年，全国各类棚户区改造持续推进，带动了建材、装修、家电等有效投资和消费，带动上下游相关产业发展，对稳增长发挥了积极作用。
然而，上一轮城市更新对房地产的强烈刺激，以及由此引发的化学反应，现在可能很难重现。
国泰君安研报曾表示，2015年至2017年棚改推动三四线城市的上行周期具备三个前提：一是土地出让金作为政府初始投资资金形成闭环，需要房企扩表拿地的支持； 产业发展和人口迁移要保持动态平衡； 政府加杠杆需要金融支持作为催化剂，宏观层面也是新的宽信贷渠道。
从目前的行业现状来看，房地产企业处于资产负债表收缩的状态，各类投资都比较有限。 与此同时，本轮房地产风险始于流动性问题。 库存不是当前房地产矛盾的核心。 如今，各个城市的更新空间相对有限，而大城市的城中村具有产权问题复杂、周边房价高的特点，更新成本相对较高。
长期以来，由于我国土地制度的特殊性，城乡之间存在两种不同类型的土地权利，适用两种不同的征收补偿制度。 此前，棚户区大部分为国有土地，适用《国有土地上房屋征收条例》。 货币化安置后，部分资金再次流入楼市； 该市大部分村庄都是集体土地，拆迁仍依据《土地管理法》。 征地、集体土地国有化、安置方式等方面的差异更为突出。
在资金来源问题上，“公共服务设施补短板相关资金需要由国有企业主导，通过政策性金融工具、专项债券、财政奖补等方式解决。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示。 也有业内人士表示，专项债券规模有限，要充分发挥政策的带动作用，引入市场多方资金，用杠杆撬动发展。
全国常委会还要求，城市人民政府要负起主体责任，多渠道筹集改造资金，高效综合利用土地资源，协调处理各方利益，把城中村改造与保障性住房建设结合起来。 充分发挥市场配置资源的决定性作用，鼓励和支持民间资本参与，努力发展多种新业态，实现可持续经营。
总而言之，未来城市更新将更加渐进，房地产难以再现大规模刺激。 兴业证券表示，大规模刺激房地产行业未必是支撑经济的解决之道。 长期来看，房地产行业或将迎来新的发展模式，刺激房地产提振经济的时代或将一去不复返。
国泰君安表示，当前经济增长已从资本驱动转向全要素生产率驱动。 出售土地进行开发反而带来了更多的债务问题和高库存问题。 资管新规限制房企融资，成为新旧模式转型的催化剂。 房地产的角色将从产业带动转变为产业带动。 过去全国范围的房地产繁荣模式已不复存在，以高端制造业产业链聚集为基础的城市群潜力巨大。
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