本报记者 陈景斌 广州报道
近日，“某女士购买69平米公寓，却有37平米作为公共泳池”引发关注，进而引发“公共区域是否可以取消”话题的讨论。
在新浪新闻发布的投票主题“你能接受多少比例的共享矿池”上，有9.5万人参与投票，其中8.7万人投了赞成票“10%以内的‘共享矿池面积’”，同时评论了“我们为什么接受共享矿池？”的话题。 和“只接受0%的‘共享池区域’”分别获得了19,000和12,000个点赞。
事实上，近年来，中央和地方政府也试图征求取消“共享区域”的意见或建议，多位全国人大代表也提出“取消共享区域”。 但迄今为止，相关意见或建议尚未在全国范围内实施。
值得一提的是，中国城市早就有取消“共享区”的做法。 据了解，早在2002年6月，重庆市人大常委会就通过规定，要求商品房销售、预售均按套房建筑面积计算。 如今，重庆取消“共享区”政策已过去21年。
深度技术研究院院长张晓荣向《华商报》记者指出，“共享区域”的取消将对房地产企业和市场的发展产生积极的推动作用。 “取消‘共享面积’可能会降低房企的利润空间，但打开了销售之门，有利于项目开发和管理，提高购房者的满意度。”
建成盛业联合创始人袁成建表示，“公共区域”是否取消并不重要，需要改变的是定价规则。 “北方地区无论是卖房还是取暖费，都应该按照公寓内部面积收取，物业费则应该按照建筑面积或者‘共用面积’收取，这样才能消除大家的疑虑，让住房消费变得清晰。”
取消“共享区域”尚未全面落实
7月13日，“一女子买69平米公寓有37平米共享空间”的热点新闻引发了公众对共享区域的关注。 相关售楼部门工作人员表示，该公寓的合租率符合国家规定。
事实上，目前“共享区域”本身并没有硬性规定，但却引发了“共享区域能否取消”话题的讨论。 近年来，中央和地方政府也尝试就“取消共享泳池区”征求意见或提出建议。
早在2019年2月18日，住建部官网就发布了《关于征求包括《城乡供水工程规范》在内的38项住房城乡建设领域全文强制性工程建设规范意见的通知。 在38项强制性工程建设规范中，有一份长达3.1万字的《住宅工程规范（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），其中第二部分第2.4.6条规定，“住宅建筑应当按照单位内的使用面积进行交易”。
2022年8月24日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅回复王凤华委员在内蒙古自治区政协十二届五次会议上提出的《关于规范住房“共享面积”的建议》。
近年来，全国人大代表和政协委员也提出了“取消共享区域”的议案和建议。
据新华社报道，早在2011年，全国人大代表林毅就提出取消“共享区”，以与国际接轨； 2016年，全国人大代表刘树林再次提出，“共享区域”非常不透明，其中有很多猫腻。 他建议国家明确商品房销售时按内部面积计量； 全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世宏提出，取消2019年、2021年“共享区”；
时至今日，废除“共享区”的规定尚未在全国范围内实施。
之所以取消“共享区”并没有得到实质性的推动。 在张晓蓉看来，取消“共享区”可能存在利益冲突和监管政策问题。 在政策层面，取消“共享区”涉及住房城乡建设领域的政策调整和制度改革，需要各级政府的支持和推动。 但政府推动这项改革涉及土地财政收益，行动积极性不高。
另一位不愿透露姓名的专家也指出，近年来，民间不断有取消“共享区”的呼声，中央和地方政府也征求过意见，但迟迟没有实质性推动可能有以下三个原因。 “首先，‘公共区域’的取消将涉及法律法规的修订和调整，需要经过一系列程序和公众讨论，需要时间。其次，‘公共区域’的取消会对房地产市场产生一定的影响，一些利益相关者可能会担心‘公共区域’的取消会影响开发商的利益，导致进展缓慢。最后，‘公共区域’的取消还需要考虑各方利益的平衡。”各方的落实，以及配套政策的完善，这也需要时间和资源。”
市场调节与政策引导并重
事实上，重庆取消“共享区”已经过去21年了。
早在2002年，重庆市人大常委会就首次以地方性法规的形式对商品住房定价办法作出了明确的规定和要求。 2002年6月，重庆市通过了《重庆市房地产交易管理规定》，以地方性法规的形式要求商品房销售和预售必须按照套房的使用面积定价。 这使得重庆成为国内第一个取消“共享面积”，直接按公寓面积卖房的城市。
为了更好地落实这一规定，重庆市还出台规定，开发商不按公寓内部面积定价销售的，将由房产管理部门责令改正，并予以严厉处罚。 目前，重庆市民和开发商都非常习惯按公寓内部面积销售的模式，执行情况也比较好。
诸葛数据研究中心《2023年6月百城二手房市场均价》数据显示，截至2023年6月，重庆二手房市场均价为13638元/平方米，在百城中排名第37位。
上述不愿透露姓名的专家告诉记者，以重庆21年取消“共享区”的经验为参考，需要一些程序来确保全国范围内取消“共享区”。 “首先，需要制定明确的法律法规，明确公寓使用面积的计算标准和规定。其次，需要加强市场监管，确保开发商和中介机构不以其他方式将‘共用面积’的成本转嫁到购房者身上。最后，还需要加强对购房者知情权和权利的保护，确保他们能够清楚地了解房屋的实际使用面积和‘共用面积’，以便做出明智的购房决策。”
商业与战略管理专家吕步云认为，取消“共享区”是一场利益拉锯战，但也是推动房地产进步的合理之举。
“购房者在提高房屋成本的前提下，以溢价购买了额外不属于自己独立使用和产权的面积，并以建筑成本的形式强加到购房者的购房成本上，这是一种成本转移。其本质是公用、非独立产权，根本不属于房产购买范围生活网消息，而是在建设商品房时必须由房地产开发商承担。消除符合消费者权益，也与收入密切相关。” “地方政府和房地产开发商的成本。这部分成本的转移需要相关各方的权衡和妥协，包括面积的计量和核算规则，标准需要重新明确。” 吕步云说道。
对于取消“共享面积”面临的瓶颈，上述不愿透露姓名的专家认为，首先，取消“共享面积”可能会对房价产生影响，需要在市场调整和政策引导过程中平衡开发商的合理利润和购房者的实际居住需求。 其次，取消“共享区域”可能对规划设计提出更高要求，需要合理安排各类设施和服务，保证生活质量。 这些问题可以通过完善相关政策法规、明确规定和要求、加强市场监管和购房者权益保护来解决。
袁成建认为，“共享区域”问题由来已久。 其实，取消与否并不重要，因为建筑面积、公寓面积、甚至阳台面积都已经在房本上注明清楚了，卖房子的时候也需要说明。 “其实，需要改变的是定价规则。北方地区无论是卖房子还是交取暖费，都应该按照户内面积收费，物业费则按照建筑面积或者‘共用面积’收取。这样就能消除大家的疑虑，让住房消费变得清晰。取消‘共用面积’并不会大幅减少购房者实际支付的购房价格。”
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