“如果这是去年，我无法想象自己会搬进新房子。”
旁边的同事长庆欣喜若狂地告诉我，他只用了60多分，就登上了闵行吴京公园1872的人气榜。
此刻，站在7月初的年中节点
作为长清周边的真实案例，他的运气也让我想回顾一下今年上半年上海新开工项目的数据。
通过数据我们可以看到几个
对于很多上海的新客户来说，这是一个重要的信号
01
第一个信号：积分双滴
显而易见，今年上海新游戏的触发率和平均积分均出现下降。
正如长清所言，他之所以能在年中入手新车，而且还是吴京的热门车，其实是因为今年上海新盘的积分整体下滑。
从多个维度看数据，也是如此
2023年上半年，截至目前，上海共推出五批新盘，项目共计133个，供应量超过3.4万套
供应总量并不算太多，尤其是与上海一年平均8万-9万的新房成交量相比，可以说推出速度并不快
但我们首先需要关心的是点维度，这是普通人在上海买新房除了价格预算之外的最大门槛。
因此，统计各批次新房积分的触发率后发现：
首先，积分触发率正在下降
这是我们触发积分板后得到的数据/第一批至第五批新板供应总量
可以看到，总体情况下，整体触发概率为33.6%
对比今年五批次，第一批次触发率为60%，第二批次触发率为28%，第三批次为34%，第四批次为43%，第五批次仅上涨 8%
上海第五批新增26个楼盘中，仅有建发景园、翔宇商园1872 2个楼盘触发点
这是上海实行积分制以来新房认购最冷的时期
为什么
我们同步调出了去年上海各批次新盘的积分触发情况
去年，每批触发积分制的楼盘基本在8-10个左右，积分触发概率平均在40%左右
第二件事，平均分也同步减少
今年以来，上海共有43个触发点，平均为61.36点
去年上海新赛，共有111场触发分，平均分64.34分
从平均分来看，今年新开项目的平均分有逐渐下降的趋势
第三件事是热门红盘的单盘积分有所下降
这里我们举三个案例，大家感受一下那些红盘，以及目前的积分情况
象屿招商公园1872，从第一批的63.7到第四批的60.56，下降了3分
越秀保利嘉悦云，从今年第一批的66.94，到第四批的62.87，下降了4个点
招商虹桥大厦三期从第三批的52.75下降25分至第四批的27.52生活网报道，第五批甚至不需要积分
现在在上海买新房，除非是倒挂极热门的市区，否则对于大多数购房者来说，将不再受积分的束缚
我的同事长青在这样的信号下，抱着碰碰运气的心态
我认购了吴泾新项目招商翔宇园1872，去年今年很火爆，没想到上车了
没想到，这或许是今年上海新楼盘的第一个信号。
02
信号之二：部分热点板块，潮水已退
那些曾经很热的盘子已经变得不那么热了，肉眼可见
首当其冲：徐静
徐泾作为大虹桥最热门的地段，一度在这里引发了一波又一波的新风潮
但大家都知道，你知道徐泾今年新开工项目的数据吗？
不仅供应跟不上，到目前为止，只有盘龙公馆和虹桥公馆三期两个项目开盘
而且，认购率和积分都在全面下滑。 平均分只有47分。 连虹桥大厦三期都可以不用积分购买。
回想起来，徐泾这两年新项目的数据恐怕也没有想到会走到今天
有多热，你大概能感觉到。 仅2022年，徐泾板块就开盘21次
其中，不乏评分高达90分的现象级红盘蟠龙天地，以及68分、77分热门的虹桥金碧公馆、蟠龙公馆等。
但今年在徐泾，70-90的高分板集体消失。 虹桥大厦，一旦触发积分，无需积分即可购买。
和去年徐泾的人气和喧闹相比，今年真是没法比
第二个后退板块：前滩
这是今年前滩新项目的认购情况。 唯一苗子，世纪千坛天宇，谁能想到千坛不需要积分
如果我们梳理一下前滩21年至今认购的新项目
今年到目前为止，前滩共认购了5个项目，基本是一一开火，最低评分87分，最高100分
大家开玩笑说，大概只有“社保大亨”才值得认购前滩房产
而今年，即使是低分玩家，实际上也可以在前滩玩到新游戏。 这样的对比是相当神奇的
可见，今年上海新楼市变化如此之快，完全无法用以往的经验来判断
今年哪个板块依然火爆：徐汇滨江、唐镇
从上海新房市场的数据中，我们看到了一些热门板块的潮水已经退去的信号，同时我们也发现了一些板块依然坚挺。
2023年，上海徐汇滨江创造了积分制度以来的最高积分，来自百汇公园
而徐汇滨江也成为上海新房板块中为数不多的2023年依然保持热度的板块之一，甚至高于往年
今年新楼盘能否延续板块热度，唐镇
2021年积分新政以来，唐镇所有新建项目均触发积分
此前浦发唐城最高分76.77分，此次第四批华发半岛华亭得分高达79.44分，创下唐镇入围分数新纪录
因此，我们从数据中得到的第二个信号实际上是，你认为非常热门的行业现在呈现出下降趋势
03
信号之三：分化加剧
从数据上看，目前上海郊区的新房正面临着售的困境
每周一的团队会议上，我们都会盘点上周上海新盘的销售情况
而且从最近两次的数据盘点来看，我感觉越来越
如今上海郊区新房难卖到什么程度
这是今年六个月内两周新开盘的统计。
可以看到，新房去化率在下降的同时，也变得越来越两极分化。
崇明、临港、金山等郊区板块，除5个重点开发的新城外，部分板块去化率不足10%。
因此，我们也统计了今年上半年新盘环线数据。
今年上半年，上海内环共有5个新盘认购，触发4个点，平均认购率近300%。
中环28个项目中只有一半左右有触发点，外环外更加明显。 触发积分的项目不足30%，认购率下降至117%左右。
如果把这些数据放在地图上，或许你会对上海新楼盘的冷热不均匀现象有更好的了解。
可以明显看到，上海外环以外的新项目认购率很低，平均只有117%，这就是为什么我们说
上海远郊的新楼盘，此刻正面临着出售的困境
为什么郊区新楼盘的热情今年遇到了麻烦？
从供给角度来看，我们可以看出一两个原因。 随着近两年上海外环以外土地供应量较大，尤其是临港地区供应量最大。
所以今年上半年我们看到郊区的新房供应占比非常大，达到了74%。
与此同时，大量新盘进入市场，造成热力分流
今天的客户还有另一个原因
我们在郊区的时候也观察到，远郊的顾客群体无非就是两类人
一是本地替代。 随着新盘的不断推出，那些手里有钱的，该换的原生者基本都被换掉了。
另一个是新的外来者的涌入。 对于外地人来说，此时买房风险更大。 由于市场观望情绪变浓。
所以，从认购率的参差不齐来看，我们觉得现在上海的新盘
外环和郊区环都面临着走出去的困境，但内环的倒盘却比其他环更受欢迎。
这也让我们看到了上海新市场的神奇
这里永远不会缺少有购买力的新客户，但现在让人感到有些担心的是，市场似乎缺少的是一批又一批的刚需客户
04
第四个信号：窗口期
但可以肯定的是，从各种数据来看，上海买新房确实是一个窗口期
尤其是对于那些积分较低的玩家来说，今年的选择比前两年要高很多
5大新城不需要积分，大虹桥、吴泾、甚至前滩，积分低的可以去抽奖试试
所以，这个窗口期的出现，就是让那些低分客户受益的
无论您是车内首套，还是想改进更换
就像我的同事长青一样，他刚刚嗅到了新房的这些信号
本来以为自己在上海只能买旧破房或者动迁房之类的产品，没想到现在竟然中了热门新房
2023年新房市场机会多样，只要你愿意选择走出去、看好、选择
这种意想不到的事情，或许也会发生在你的身上。
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